5월 9일 이후가 시험대…양도세 중과 유예 종료 뒤 부동산 '2차전'

지방소득세 포함 최고세율 82.5%

청와대, 장특공제 자체는 유지 방침

보유·거주 공제 비율 재검토 가능성

4월 30일 서울 강남구의 한 공인중개사무소에 가격이 수정된 물건 안내문이 붙어 있는 모습.ⓒ뉴시스

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 이재명 정부의 부동산 세제 논쟁이 2차전에 들어서고 있다. 9일 이후 다주택자 중과가 되살아나는 가운데, 실거주하지 않는 1주택자의 장기보유특별공제 혜택까지 재검토 대상에 오르면서다.

7일 정치권에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 오는 9일 종료된다. 다만 이번 국면의 핵심은 유예 종료 그 자체보다 이후 세제 논의의 확장 가능성에 있다. 정부의 시선이 비거주 1주택자로도 향하면서, 이들 역시 안심하기 어려운 상황이 됐다.

우선 오는 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자의 양도세 부담이 다시 커진다. 다만 토지거래허가구역 내 주택은 예외를 뒀다. 정부는 오는 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우 일정 기간 양도세 중과 배제 대상에 포함하는 보완조치를 마련했다.

다주택자 양도세 중과는 부동산 시장 과열을 억제하기 위한 장치지만, 정부는 2022년 5월부터 세 부담 완화와 거래 활성화 등을 위해 중과 적용을 한시적으로 유예해왔다. 현재 양도세 기본세율은 6∼45%이다. 9일이 지나면 조정대상지역에서 2주택자에게는 20%p, 3주택 이상 소유자에게는 30%p가 가산된다. 이에 더해 지방소득세까지 포함하면 최고세율은 82.5%까지 높아진다.

청와대가 다음으로 들여다보는 지점은 실제 거주하지 않는 1주택자에게 적용되는 세제 혜택이다. 김용범 청와대 정책실장은 앞서 4일 부동산 정책 관련 기자간담회에서 "장기보유특별공제는 당연히 유지된다"고 밝혔다.

장특공제는 부동산을 오래 보유하고 거주한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해 양도소득세 부담을 줄여주는 제도다. 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩을 공제받을 수 있다.

청와대가 문제 삼은 것은 장특공제 자체가 아니라 현행 제도가 보유 기간과 거주 기간을 같은 비율로 공제에 반영하고 있다는 점이다.

김 실장은 "실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 있어 지금 제도가 맞느냐는 고민이 필요한 정도"라면서도 "실거주 1주택자들의 보호에 있어서는 문제가 없도록 할 것"이라고 약속했다.

비거주 1주택자를 둘러싼 논의는 세제에만 머물지 않고 있다. 정부는 '금융 규제'에서도 실거주 여부를 중요한 기준으로 삼겠다는 방향을 내비치고 있다. 금융위원회는 지난달 2026년 가계대출관리방안을 발표하며 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 대출 규제 방안을 추후 내놓겠다고 밝힌 바 있다.

이와 관련해 김 실장은 "실수요자와 관계없다고 판단되는 부분에 대한 대출을 앞으로 못 나가게 하는 것은 당연하다"며 "금융위원회와 금융감독원이 그런 요소들을 하나하나 정비하고 있다"고 했다. 기존에 실행된 대출에 대해선 "이미 나가 있는 대출을 어떻게 적정화할 것인지 방안을 연구하고 있다"고 덧붙였다.

이재명 대통령도 비거주 주택 보유에 대한 문제의식을 여러 차례 드러낸 바 있다.

이 대통령은 지난 6일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 "부동산 정상화 역시 피할 수 없는 시대적 흐름이자 반드시 해야 할 국가 핵심과제"라고 밝혔다. 또 "부동산 불패? 이제 그런 신화는 없다"며 "계곡 불법시설 정비, 주식시장 정상 회복처럼 대한민국의 모든 것들이 정상을 되찾고 있다"고 강조했다.

이 대통령이 엑스 게시물과 함께 공유한 기사는 KB금융지주 경영연구소의 'KB 부동산 보고서'를 인용한 보도로, 약 3개월 전인 1월 조사에 비해 집값 상승 예측이 큰 폭으로 줄고 하락 전망이 늘어났다는 내용을 담았다.

반면 야당은 정부의 부동산 정상화 메시지에 대해 세제·대출 압박만으로는 시장 안정을 담보하기 어렵다고 비판하고 있다. 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 규제 사정권에 들어오면서 매물 잠김과 임대차 시장 불안을 키울 수 있다는 주장이다.

최보윤 국민의힘 수석대변인은 이날 논평에서 "이것이 어떻게 '부동산 불패 신화의 종말'인가"라며 "이는 시장이 안정을 찾았다는 증거가 아니라, 정부의 인위적 억제책과 시장의 수급 불안이 충돌하며 방향성을 잃은 불확실성의 신호일 뿐"이라고 비판했다.

이어 "서울과 수도권의 전세시장은 이미 '품귀'를 넘어 '전세 실종' 상태"라며 "공급 부족 리스크와 전세난, 규제의 역설을 직시하지 않는 한, 대통령의 '부동산 기우제'는 국민의 주거 고통만 더욱 깊게 만들 뿐"이라고 덧붙였다.