토허제 내 ‘세입자 있는 주택’ 모두 실거주 유예…비거주 1주택도 포함

임대 중인 1주택자 주택도 입주 유예

현 임대차계약 종료일 후에는 입주해야

신규 갭투자는 불허…2년 실거주 의무도 유지

4월 30일 서울 강남구의 한 공인중개사무소에 가격이 수정된 물건 안내문이 붙어 있다.ⓒ뉴시스

임대차계약 종료일까지 매수자 입주가 유예되는 대상이 비거주 1주택으로 확대된다. 이전에는 서울 등 토지거래허가구역에 지정된 곳에서 주택을 매수하려면 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해야 했지만 해당 규제가 사라진 셈이다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택을 거래할 때 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 12일 밝혔다.

이번 조치는 실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하기 위해 시행된다. 이와 관련된 '부동산거래신고법 시행령'은 오는 13일부터 입법예고 할 예정이다.

이번 조치에 따라 발표일인 12일 기준 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받기 위해서는 연말까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 한다. 허가 받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.

동시에 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해, 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 ‘발표일부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정된다.

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우 지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 12일 기준 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지 실거주를 위해 입주해야 한다.

토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

이번 실거주 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택만 대상이다. 전세 보증금으로 주택 잔금을 내는 갭투자를 새로 할 수는 없다. 또 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년 간 실거주를 해야 한다.

김윤덕 국토부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것이며, 매도자 간 형평성 문제가 해소되고 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다”고 언급했다.

이어 “앞으로도 정부는 이와 같이 투기수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선해나가는 한편, 부동산 시장 안정을 위한 서울·수도권의 주택공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.

업계 관계자는 “서울 비거주 1주택자 수가 약 83만가구 수준임을 고려했을 때 물량 증가 효과는 긍정적”이라면서도 “임대 매물은 감소하고 신규 임차수요가 증가해 전월세 가격 변동성이 커질 수 있다”고 진단했다.