시세 찾기 힘든 빌라까지 주담대…토스뱅크는 ‘집값’ 어떻게 매길까

토스뱅크, 연립·다세대 주담대 준비…AVM 활용해 실시간 한도 산출

시세 없는 빌라, 유사 거래·주택 특성 등 데이터로 가치 추정

카뱅은 외부 AVM 그대로 안 써…은행 자체 기준 거쳐 시세 산정

해당 이미지는 AI로 제작됨.

토스뱅크가 연립·다세대 주택까지 비대면 주택담보대출 대상으로 포함하면서 거래가 드문 주택의 가격을 어떻게 산정할지에 관심이 쏠린다.

아파트와 달리 연립·다세대는 비슷한 주택의 거래 사례가 적어 시세를 파악하기 어렵다.

토스뱅크는 자동가치산정모형(AVM)을 활용해 담보가치를 산출하고 이를 실시간 대출 한도에 연결하기 위한 검증을 진행하고 있다.

1일 금융권에 따르면 토스뱅크는 연내 주담대 출시를 목표로 임직원 대상 내부 테스트를 진행하고 있다. 대상 주택은 아파트와 연립·다세대다.

연립·다세대 주담대의 핵심은 '집값'을 정하는 과정이다.

아파트는 같은 단지에 면적과 구조가 비슷한 주택이 많고 거래도 활발하다. KB시세 등 대출 심사에 참고할 수 있는 가격 정보도 비교적 잘 갖춰져 있다.

연립·다세대는 다르다. 거래량이 적은 데다 같은 지역에서도 면적과 건물 노후도, 주차 여건, 입지 등에 따라 가격 차이가 날 수 있다.

한 프롭테크 업계 관계자는 "연립·다세대는 주변에서 최근 거래된 주택 가운데 면적이나 건물 노후도, 주차 여건, 입지 등이 비슷한 사례를 찾아 비교하는 방식으로 가치를 평가할 수 있다"며 "아파트보다 거래 사례가 적기 때문에 얼마나 유사한 물건을 비교 대상으로 찾느냐가 중요하다"고 설명했다.

AVM은 이 같은 가격 산정 과정을 데이터와 알고리즘을 활용해 자동화한 시스템이다.

주변 유사 주택의 실거래가와 교통·입지, 면적, 사용승인일자, 구조 등 각종 정보를 분석해 대상 주택의 시세를 산출한다.

다만 AVM이 산출한 가격이 곧바로 은행의 담보가치가 되는 것은 아니다.

은행업감독업무시행세칙에 따르면 한국부동산원 산정가격이나 KB부동산시세가 없는 50세대 미만 아파트와 빌라·단독·다가구주택 등은 은행이 자체적인 평가기준을 마련해 담보가치를 산정할 수 있다.

프롭테크 업체의 AVM 시세를 이용할 때도 시세의 적정성을 확보하기 위한 내부평가기준과 통제장치를 마련해야 한다.

카카오뱅크도 이 같은 자체 평가기준을 마련해 연립·다세대 주택의 담보가치를 산정하고 있다.

카카오뱅크 관계자는 "AVM 시세 제공 업체의 평가를 활용하되 자체적인 내부 기준을 수립해 시세의 적정성을 검토하고 있다"며 "외부 감정평가법인을 통해서도 면밀히 검토한 뒤 활용하고 있다"고 말했다.

은행이 이처럼 여러 단계의 검증을 거치는 이유는 담보가치가 대출 한도와 직결되기 때문이다.

담보가치를 실제보다 높게 평가하면 대출 부실 시 회수 위험이 커지고, 지나치게 낮게 평가하면 고객이 받을 수 있는 대출금이 줄어든다.

토스뱅크는 상품 출시 전인 만큼 구체적인 AVM 적용 방식과 평가 기준은 공개하지 않고 있다. 현재 주담대 대상은 아파트와 연립·다세대 중심으로 준비하고 있다.

금융권 관계자는 “연립·다세대는 아파트보다 거래 사례가 적어 담보가치를 정확하게 산정하는 것이 쉽지 않다”며 “토스뱅크 역시 주담대 출시 과정에서 AVM이 산출한 가격의 신뢰도를 확보하고 이를 적정한 대출 한도로 연결하는 것이 중요할 것”이라고 말했다.