[李 정부의 부동산 역설①] 4개월 만에 바꾸고 한 달 만에 되돌리고…정책 ‘오락가락’

고강도 규제 vs 공급 확대…정책 효과 의문

규제 강화 뒤 다시 보완책 내놓는 흐름 반복

서울 시내 아파트.ⓒ뉴시스

정부가 부동산 시장 안정을 목표로 대출·세제 등 고강도 규제와 공급 대책을 잇달아 내놓고 있지만 주택 시장의 불안은 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 서울 아파트값이 장기간 상승세를 이어가고 있는 데다 규제의 여파와 공급 부족이 맞물리면서 전·월세 시장의 주거비 부담도 커지고 있다. 정부 부동산 정책의 한계와 시장에서 나타난 영향 등을 살펴본다. <편집자주>

이재명 정부 출범 이후 부동산 시장 안정을 겨냥한 다양한 대책이 나왔지만 정책의 실효성을 둘러싼 논란은 오히려 커지고 있다.

수요를 억누르는 고강도 규제와 공급 확대를 동시에 추진하고 있지만 집값 불안은 좀처럼 가라앉지 않고 전·월세 시장 부담까지 커지면서 정책 효과에 대한 의문이 제기되고 있다.

특히 단기 처방이 반복되는 사이 공급 부족과 주거비 상승 등 구조적 문제를 해소할 해법은 여전히 뚜렷하지 않다는 지적이 나온다.

이재명 정부의 부동산 정책은 투기 수요 억제에 초점이 맞춰졌다. 대출 문턱을 높여 주택 구입에 투입되는 자금을 제한하고 토지거래허가제와 실거주 의무, 세제 등을 통해 투자 수요를 억누르는 데 집중했다.

그러나 규제 이후 시장의 불안이 이어지고 예상치 못한 부작용이 나타나면서 정부는 기존 대책을 수정하거나 예외를 두는 방식으로 대응해왔다. 규제를 강화한 뒤 시장 상황에 맞춰 다시 보완책을 내놓는 흐름이 반복된 셈이다.

대표적인 사례가 토지거래허가구역 실거주 의무다. 앞서 정부는 지난 5월 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 무주택 실수요자가 매수할 경우 임대차계약이 끝날 때까지 실거주를 유예할 수 있도록 했다.

하지만 불과 넉 달 만인 이달 다시 제도를 손질했다. 당초 올해 말까지였던 유예 신청 기간을 내년 말까지 연장하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약도 유예 대상으로 확대했다.

부동산 세제 역시 발표와 시행 과정에서 일부 조정됐다.

정부는 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과를 재개했지만 지난달 세제개편안을 통해 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 중과 부담을 2027년과 2028년 한시적으로 완화하고, 이미 중과세율을 적용받아 처분한 주택에도 완화 세율을 소급 적용하기로 했다.

종합부동산세 개편안도 지난달 세제개편안에서는 비거주 1주택자의 기본공제액을 12억원에서 9억원으로 낮추고 세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이기로 했지만 이달 1일 정부안을 확정하면서 철회했다. 이에 따라 비거주 1주택자의 기본공제액은 12억원, 세 부담 상한은 150%로 현행 수준을 유지하게 됐다.

정부는 공급 확대와 수요 규제를 병행하는 기존 정책 기조를 계속 이어간다는 방침이다.

이재명 대통령은 지난 18일 기자회견에서 “공급, 규제, 세제 정책의 확고하고 신속한 집행, 이해관계자들과의 충분한 소통을 통해 혼란과 반발을 최소화하며 집값 안정도 반드시 이뤄낼 것”고 밝힌 바 있다.

전문가들은 잇따른 규제와 공급 확대가 실제 주택 시장 안정으로 이어질지는 지켜봐야 한다고 입을 모은다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 규제와 공급, 세제 등을 병행하는 기존 부동산 정책 기조를 이어갈 것으로 보이지만 각 정책 수단이 실제 주택 및 임대차 시장 안정으로 연결될지를 두고는 평가가 다소 엇갈릴 수 있다”고 말했다.

▲<[李 정부의 부동산 역설②] 서울 아파트값 상승 신기록 코앞, 물량은 12% ‘뚝’>에서 이어집니다.