[2026 세법개정안] 보유에서 거주로 바뀐 주택 세제…전월세 매물 더 줄어드나

비거주 1주택자 세 부담 확대…집주인 실거주 유인 커져

전세 공급 감소에 가격 상승 불가피…월세 전환도 우려

서울 시내 아파트 단지 모습.ⓒ뉴시스

정부가 부동산 세제 개편안을 발표하면서 전월세 시장도 적잖은 변화가 예상된다.

비거주 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 혜택이 축소되고 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 역시 거주기간 중심으로 개편되면서 집주인의 실거주 유인이 커진 만큼 전월세 매물이 감소하고 임차료 상승은 물론 전세의 월세 전환이 가속화될 수 있다는 우려가 나온다.

일각에서는 이번 세제 개편안에 전월세 시장 불안과 서민 주거 부담을 완화할 수 있는 보완책이 충분히 제시되지 않았다는 지적도 제기된다.

최근 재정경제부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대되고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 오른다.

또한 현재 보유 기간에 따라 최대 80%까지 적용하는 1세대 1주택자 종부세 세액공제는 2028년부터 보유기간 대신 거주기간을 적용한다.

양도세 장특공제 역시 단계적으로 거주 위주의 장기소득공제로 전환된다.

현재 1세대 1주택자는 거주 공제가 연 4%(최대 40%), 보유 공제가 연 4%(최대 40%)로 10년간 최대 80%를 공제받을 수 있는데 2028년에는 거주 공제가 연 6%(최대 60%), 보유 공제가 연 2%(최대 20%)로 조정된다.

또 2029년부터는 연 8%(최대 80%)의 거주공제 혜택만 주어진다. 다주택자의 경우 연 2%(최대 20%)의 보유공제가 거주 공제로 전환된다.

전문가들은 실거주 중심의 세제 개편이 임대시장에 미칠 파장에 주목하고 있다.

비거주 1주택자의 세 부담이 커지고 실거주에 따른 세제 혜택이 확대되면서 집주인이 직접 거주를 선택하는 사례가 늘어날 경우 임대 물량 감소로 이어질 수 있다는 우려에서다.

특히 전세 매물 감소가 지속되면 임차료 상승 압력이 커지고, 일부 집주인이 전세 대신 월세를 선택하면서 전세의 월세 전환도 빨라질 수 있다는 전망이 나온다.

가뜩이나 최근 서울을 중심으로 전세 매물 부족과 가격 상승세가 이어지고 있는 상황이다.

실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 8월4일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만803건으로 전년 같은 기간 대비 9.0% 감소했다.

서울 아파트 평균 전세값도 처음으로 7억원을 넘어섰다. KB부동산의 7월 전국주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 전세가격은 7억458만원으로 1년 전보다 8.49% 뛰었다.

일각에서는 이번 세제 개편안에 전월세 시장 안정이나 서민 주거 부담 완화를 위한 대책이 빠져 아쉽다는 시각도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 조치로 갭투자나 비거주 1주택 보유가 어려워지면 임대시장도 일부 위축될 수 있다”며 “장기적으로는 임대주택 공급 자체가 늘어나기 어려워지는 만큼 시장 영향이 커질 수 있다”고 밝혔다.

이 연구위원은 “임대인 입장에서는 장특공 혜택뿐 아니라 전세금을 통한 임대수익도 고려하기 때문에 매도가 쉽지 않은 경우 당분간 기존 임대 형태를 유지할 가능성도 있다”며 “세 부담을 지속적으로 높여 결국 매도할 수 밖에 없도록 하는 정부의 정책이 계속 이어질 경우 오히려 임대시장 왜곡 등 부작용이 나타날 수 있다”고 했다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “보유세 부담이 커질 경우 임대인이 이를 임차인에게 전가할 가능성도 배제하기 어렵다”며 “아파트 임대사업자의 임대 물량이 매매로 전환되면 전세 공급 축소로 이어져 시장 불안 요인이 될 수 있다”고 말했다.

그는 “강남 등 고가주택 밀집지역에서는 실입주 수요가 늘면서 전세 매물이 회수되고 전셋값 상승 압력이 커질 가능성이 있다”며 “고액 전세에 대한 임차 부담이 커지면서 월세 계약 확대 등 전월세 시장의 월세화 흐름도 이어질 수 있다”고 강조했다.

이어 “비아파트 공급 확대와 관련 제도 완화 등 임대시장 안정을 위한 추가 대책이 함께 마련될 필요가 있다”고 덧붙였다.