노량진 재개발 이주 수요, 하반기 서울 전세시장 변수로

노량진1·3구역 1480가구 이주 본격화

반포·방배 신축 입주에도 높은 전셋값 '장벽'

공급 부족 속 이주 수요 확산…전셋값 상승 압력

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노량진1구역 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

서울 동작구 노량진1·3구역이 올 하반기부터 잇따라 조합원 이주에 나서면서 전세시장에 긴장감이 높아지고 있다. 서울 아파트 전세 매물이 감소한 가운데 대규모 이주 수요가 한꺼번에 시장에 풀리면서 서울 전세시장 변동성이 커질 수 있다는 분석이 나온다.

22일 업계에 따르면 서울 동작구 노량진1구역 조합은 이달 21일부터 30일까지 조합원 대상 이주비대출 접수를 받고 있다. 이후 내달 31일부터 내년 2월까지 6개월간 이주를 진행한다.

노량진3구역도 이주 시기를 조율 중이다. 올해 하반기 중 이주를 진행할 예정으로 노량진1구역과 일정이 일부 겹친다.

두 구역이 동시에 조합원 이주를 준비하면서 인근 지역 전셋값도 영향을 받을 전망이다.

1구역 조합원 수는 962명, 3구역은 518명이다. 한 가구당 조합원이 한 명임을 고려하면 총 1480가구가 단기간 내 이주에 돌입하는 셈이다.

이에 업계에서는 전월세 가격이 더 오를 수 있다는 우려가 나오고 있다. 전월세 매물이 감소하고 있는데 수요까지 늘어나고 있기 때문이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트 전세 물량은 2만772건으로 1년 전(2만4154건)보다 3382가구(14.1%) 줄었다. 신축이 입주한 서초구(5677건→7850건)와 송파구(1297건→1471건)를 제외한 23개 자치구에서 전세 물량이 줄었다.

서초구의 경우 오는 8월 반포동 '래미안 트리니원(2091가구)'과 9월 '디에이치 방배(3064가구)'가 차례로 입주한다. 한 달 간격으로 5000여 가구가 입주를 앞두면서 전세 매물이 크게 늘었다.

다만 반포동과 방배동은 고가 전세 매물이 많아 조합원 이주 주택으로는 적합하지 않다는 지적이 나온다.

정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 지정하고 서울 전역을 투기과열지구 등 규제지역으로 지정하면서 조합원들이 금융권으로부터 받을 수 있는 대출이 크게 줄어든 탓이다.

현재 조합원이 받을 수 있는 이주비 대출 한도는 6억원이다. 그마저도 다주택 조합원은 대출을 받을 수 없다.

또 지역이 조정대상지역과 투기과열지구에 있다면 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 건설사에서 추가 이주비를 지원하는 사례도 있지만 금리가 비싸고 지원 비용이 제한적이다.

그에 반해 반포동과 방배동 신축 단지 전셋값은 10억원을 웃돈다.

부동산 플랫폼에 올라온 '래미안 트리니원' 전용 59㎡ 전세 시세는 10억~22억원이다. 또 '디에이치 방배' 같은 평형은 9억2900만~17억5000만원이다. 조합원이 이주비 지원을 받더라도 신축 단지에 입주하기 위해 추가 자금이 필요한 셈이다.

노량진1구역 골목 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

동시에 노량진 뉴타운이 자리한 동작구와 신축 단지가 몰린 반포동과 방배동은 생활 권역이 다르다는 의견도 제기된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서초·반포권 신축 전세 수요와 노량진 이주 수요는 가격대와 선호 지역이 달라 직접적으로 맞물리지 않는다"며 "노량진 뉴타운 이주 수요는 동작구 인근이나 사당, 마포 일부, 과천·평촌 등 비슷한 가격대 지역으로 분산될 가능성이 크다"고 진단했다.

이어 "이주 수요가 인접 지역으로 확산되면서 서울 전세시장에 연쇄적인 영향을 미칠 가능성도 열어둘 필요가 있다"고 덧붙였다.

전세 공급 부족 속 이주 수요까지 더해지면서 전셋값 상승세가 이어질 수 있다는 분석도 나온다.

한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 전셋값 상승률은 1.37%로 2013년 10월(1.57%) 이후 12년 8개월 만에 가장 높은 월간 상승률을 기록했다.