분당은 ‘이주난’, 일산은 ‘사업성’…1기 신도시 재건축 곳곳 암초

선도지구 15곳 중 특별정비구역 지정 8곳 뿐

2차 특별정비구역 선정 코앞이지만

분당, 연간 물량 1.2만가구…물량 제한 해제 요구

일산, 기준용적률 300%→350% 상향 조정돼야

지난달 분당 주민들이 구역지정 물량제한 해제를 요구하는 현수막을 내건 모습.ⓒ분당재건축연합회

수도권 주택 공급 부족 문제가 다시 화두로 떠오르면서 1기 신도시 정비사업의 필요성도 커지고 있다. 이에 각 지자체는 특별정비구역 지정을 서두르며 사업 추진에 속도를 내는 모습이다.

다만 정비 물량 조정과 사업성 확보, 기반시설 확충 등 해결해야 할 과제가 적지 않은 데다 지역별 사업 추진 속도에도 차이가 나타나면서 사업 정상화까지는 적지 않은 진통이 예상된다.

9일 국토교통부에 따르면 1기 신도시 선도지구 15곳 가운데 현재 특별정비구역으로 지정된 곳은 8곳이다.

성남 분당의 양지마을·샛별마을·시범단지 현대우성·목련마을을 비롯해 안양 평촌의 꿈마을금호·꿈마을우성, 군포 산본의 자이백합·한양백두 등이 특별정비구역 지정을 마쳤다.

올해도 각 지자체들은 2차 특별정비구역 지정을 추진하고 있지만 지역별 분위기는 엇갈리고 있다.

1기 신도시 가운데 사업성이 높고 재건축 수요가 많은 분당과 평촌에서는 연간 배정된 정비 물량이 부족하다는 불만이 커지고 있다.

평촌의 경우 올해 연말까지 7200가구 규모의 특별정비구역 지정을 추진할 계획이다. 다만 선도지구로 선정된 샘마을 단지 물량(2334가구)을 제외하면 신규 지정 물량은 4866가구 수준에 그친다.

실제로 평촌에서는 지난 3월 특별정비계획(초안) 접수를 진행한 결과 특별정비예정구역 6곳, 총 1만4102가구가 신청에 나서면서 경쟁이 치열한 상황이다.

다음 달 1일부터 2차 특별정비구역 선정을 위한 신청 접수를 시작하는 분당의 반발은 더욱 거세다.

분당은 연간 재건축 물량이 기존과 동일한 1만2000가구로 제한돼 있어 높은 재건축 수요를 감안하면 턱없이 부족하다는 지적이 이어지고 있다.

이 같은 물량 제한은 이주대책 문제와 맞물려 있다. 국토부는 성남의 경우 분당 재건축 뿐 아니라 구도심 정비사업도 동시에 진행되고 있어 이주 수요가 많은 반면 이를 수용할 여력이 충분하지 않다고 보고 있다.

국토부 관계자는 “기본계획 수립 당시 지자체별 이주 수요를 고려해 연차별 구역 지정 물량을 정한 것”이라며 “그런데 그 범위를 벗어나고 있는 것이 분당”이라고 설명했다.

이어 “많은 이주 수요가 발생할 수 있다는 우려 속에서 대책 없이 재건축 물량을 늘리는 것은 적절하지 않다”면서도 “지선도 끝났으니 수요 관리 방안에 대해 논의를 하면 물량이 변경될 여지도 있다”고 덧붙였다.

이번 지방선거에서 연임에 성공한 신상진 성남시장 뿐 아니라 더불어민주당 후보들 역시 재건축 물량 제한 완화를 공약으로 내세운 만큼 주민들의 요구는 더욱 거세질 것으로 전망된다.

최우식 분당재건축연합회 회장은 “올해 2차 특별정비구역 선정에 이어 내년에는 상시 접수를 할 수 있도록 하는 것이 목표”라며 “이주 수요를 선제적으로 관리할 필요성도 있지만, 민간의 영역인 만큼 이주대책을 이유로 재건축 발목을 잡으면 안 된다”고 주장했다.

일산과 중동은 지난 2024년 11월 선도지구로 선정된 곳 중 특별정비구역으로 지정된 단지가 한 곳도 없는 상태다.

특히 일산에서는 사업성 개선과 규제 완화 요구가 이어지고 있다. 일산의 경우 기준용적율이 300%로 1기 신도시 중 가장 낮아서다.

기준용적률이 낮을수록 공공기여 부담이 커지는 구조인 만큼 사업성 개선을 위해선 기준용적률을 상향해야 한다는 요구가 주민들로부터 지속적으로 제기됐는데, 그동안 고양시는 과밀개발을 우려하며 용적률 상향에 선을 그어왔다.

다만 이번 지선에서 기준용적률 350% 상향을 공약으로 내세웠던 민경선 더불어민주당 후보가 당선돼 주민들의 요구가 일부 수용될 가능성도 제기된다.

건설업계 한 관계자는 “1기 신도시 1차 선도지구 마저도 사업 지연을 겪는 곳이 적지 않다”며 “원래 내년 첫 착공, 2030년 첫 입주가 목표였지만 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

그러면서 “지자체와 정부는 민간에서 정비사업을 조속히 추진할 수 있도록 여건을 만들어 줄 필요가 있다”고 했다.