규제 비껴간 비아파트, 풍선효과 ‘미미’…오피스텔만 ‘반짝’

빌라·오피스텔 등 LTV 70%·실거주 의무 없어

재개발 기대감 꺾인 빌라, 투자·실수요 모두 ‘외면’

‘아파트 대체재’ 오피스텔, 임차인 모시기도 수월

ⓒ데일리안 홍금표 기자

10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 주요 지역 일대 아파트가 규제로 묶이면서 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장이 반사이익을 볼 것으로 예상됐으나 실제 풍선효과는 크지 않은 것으로 나타났다.

전세사기 여파 속에서 이번 규제 대책으로 재개발 기대감이 줄면서 빌라는 매수세가 더 위축된 반면 오피스텔은 아파트 대체재로 일부 수요자들의 움직임이 감지되는 등 비아파트 시장내에서도 사뭇 다른 분위기가 형성되고 있다.

4일 관련업계 등에 따르면 10·15 부동산 대책 발표 이후 규제를 피한 비아파트 시장 내에서도 온도차가 나타나는 모습이다. 이번 정부 규제가 아파트에 집중되면서 비아파트는 상대적으로 규제를 비껴가게 됐다.

빌라는 토지거래허가구역(토허제) 내에 위치하더라도 실거주 의무가 없고 담보인정비율(LTV)도 70% 수준을 유지한다. 단, 규제로 묶인 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대는 LTV가 40%로 축소된다.

오피스텔 역시 비주택으로 분류돼 LTV 70%가 적용되며 청약통장 없이도 청약이 가능하다. 실거주 의무가 없는 데다 수도권 기준 전매제한도 1년 정도다. 비교적 적은 자본으로 매입에 나설 수 있고 자금조달계획서 제출 의무도 없다.

이번 고강도 수요 억제책으로 아파트 시장 진입장벽이 높아지면서 비아파트 시장으로 매수세가 옮겨갈 것으로 예상됐으나 비아파트 시장에서도 오피스텔만 반짝 수혜를 입는 모습이다.

국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면 지난달 15일 부동산 대책 발표 직후 16일부터 31일까지 약 보름간 서울의 빌라 매매건수는 451건이다. 대책 발표 전 1~15일간 거래량이 1654건인 것과 비교하면 72.7% 대폭 줄었다.

반면 오피스텔 시장은 상승세다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가격은 한 달 전보다 0.09% 오르며 9개월째 상승세를 유지했다.

특히 대형 면적 위주 오피스텔 가격 상승세가 두드러졌다. 수도권 오피스텔 면적별 매매가격을 살펴보면 대형은 0.16%, 중형은 0.05% 각각 오른 반면 초소형(-0.08%)과 소형(-0.02%)은 하락했다. 아파트와 유사한 전용 85㎡ 초과 주거형 오피스텔로 실수요 유입이 늘어난 것으로 분석된다.

신고가 사례도 적지 않다. 지난달 30일 서울 양천구 현대하이페리온 전용 137㎡는 29억7000만원에 거래됐다. 앞서 6월 27억5000만원에 신고가를 기록한 이후 4개월 만에 최고가를 다시 썼다.

지난달 28일 위례신도시에 위치한 경기 하남 위례지웰푸르지오 전용 84㎡는 10억1000만원에 매매됐다. 앞서 25일 10억원에 거래된 이후 불과 사흘 만에 1000만원 웃돈이 더 붙은 셈이다.

광교신도시 소재 포레나광교 전용 84㎡ 역시 같은 날 10억8000만원에 매매계약이 체결됐다. 지난달 1일 같은 평형대가 10억원에 거래된 이후 한 달 사이 매매가가 8000만원 더 뛰었다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “빌라는 가격 상승 여력이 없고 임차 수요의 기피 현상도 짙어 전월세도 잘 안 나가는 데 반해 오피스텔은 전월세 임차인 구하기가 상대적으로 수월하다”며 “결국 비아파트 시장 내에서도 실수요 여부에 따라 차이가 나타나는 것”이라고 설명했다.

이어 “정부가 소규모 주택에 대해선 1가구 1주택에서 제외해 주는 등 특단의 조치를 취하지 않은 이상 빌라 시장은 한동안 살아나기 힘들것”이라고 내다봤다.