오늘부터 안전진단 완화…재건축 기대감↑, 건설사는 '글쎄'

구조안전성 비중↓, 2차 정밀안전진단 사실상 폐지

노후단지 재건축 추진 움직임 '속속'

부동산PF 악화, 자잿값 인상…건설사 수익성 제고 힘들어

도심 내 주택공급 속도를 끌어올리기 위해 정부가 이른바 '재건축 3대 대못'을 모두 뽑은 가운데 안전진단 규제 완화가 본격화한다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

도심 내 주택공급 속도를 끌어올리기 위해 정부가 이른바 '재건축 3대 대못'을 모두 뽑은 가운데 안전진단 규제 완화가 본격화한다.

이를 계기로 새해 들어 노후 단지들의 재건축 추진 움직임이 가시화하고 있지만 정작 건설사들은 일감 확보에 소극적인 모습이다. 금리 인상과 자잿값 급등, 최근 주택경기 침체로 미분양 우려까지 커지면서 수익성을 꾀하기 힘들다고 판단해서다.

5일 정비업계 등에 따르면 이날부터 재건축 안전진단 기준이 대폭 완화된다. 국토교통부는 앞서 4일 관련 내용을 담은 '주택 재건축 안전진단 기준'과 '도시·주거환경 정비계획 수립 지침'을 개정·시행한다고 밝혔다.

이에 따라 그동안 안전진단 통과의 발목을 잡던 구조안전성 비중은 종전 50%에서 30%로 낮아진다. 대신 주거환경, 설비노후 점수 비중이 각각 30%로 상향됐다. 조건부 재건축 범위가 기존 '30~55점 이하'에서 '45~55점 이하'로 축소되면서 재건축 판정 구간의 폭도 늘었다.

여기에 조건부 재건축 판정 시 거쳐야 했던 공공기관 적정성 검토(2차 정밀안전진단) 의무도 사실상 사라진다. 공공기관 적정성 검토는 입안권자인 시장·군수·구청장 판단에 따라 생략 가능하도록 개정되면서다.

재건축 첫 단추인 안전진단 규제 완화가 본격 시행되면서 노후 단지들의 움직임도 바빠졌다. 서울 서초구 일원 현대아파트는 지난해 12월께 서초구청에 정밀안전진단 진행을 위한 용역비용 예치금을 냈다.

노원구에선 상계주공3단지와 월계시영(미성·미륭·삼호3차)이 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역을 발주한 상태다.ⓒ데일리안DB

노원구에선 상계주공3단지와 월계시영(미성·미륭·삼호3차)이 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역을 발주한 상태다. 2차 정밀안전진단에서 번번이 고배를 마신 양천구 목동신시가지9단지는 예비안전진단 신청을 위해 주민 동의서를 걷는 중이다.

안전진단 규제 완화 방안이 소급적용됨에 따라 이미 후속 절차에 돌입한 단지도 있다. 송파구 올림픽선수기자촌 아파트는 지난 2021년 조건부 재건축 판정을 받은 바 있다. 이곳 단지는 이번 규제 완화 방안의 소급적용으로 이르면 올 1분기 중 안전진단 절차를 마무리할 것으로 보인다. 소유주들은 앞으로 정비계획 수립 절차에 속도를 낸단 방침이다.

이처럼 재건축 기대감이 고조되고 있지만, 건설사들의 반응은 미온적이다. 부동산 PF 유동성 위기로 자금조달이 여의치 않은 데다 부동산경기 불확실성이 가중되면서 미분양 리스크도 커져서다. 금리 인상에 자잿값까지 올라 조합에서 제시하는 공사비로는 수익성을 담보하기 힘들단 견해다.

건설사들은 집값 하락세가 본격화한 지난해부터 출혈경쟁을 지양하고 있다. 이 같은 추세가 이어지면서 컨소시엄 방식이나 단독 응찰을 통한 수의계약 방식으로 시공사를 선정한 사례가 적지 않다.

한 대형건설사 관계자는 "정부가 각종 재건축 규제를 풀고 있지만, 지금 시장 상황으로는 사업성이 확실히 보장된 곳이어도 선뜻 수주전에 뛰어들기가 쉽지 않다"며 "올해도 기준 금리 추가 인상이 계속될 테고 자잿값도 여전히 높은 수준을 유지하고 있어서 과도한 경쟁보다 선별수주에 나설 예정"이라고 말했다.

또 다른 건설업계 관계자는 "둔촌주공 사례와 마찬가지로 공사비 증액 문제를 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 사업장이 늘어날 것"이라며 "조합은 시장 상황이 달라지면 언제든 재건축 추진이 가능하도록 사전에 필요한 절차를 미리 마치려는 것. 안전진단을 통과하는 것만으로 재건축이 활성화되긴 힘들다"고 설명했다.