주택 공급 늘어도 내 집은 멀어진다…분양가 상승·대출 규제의 역설

분양가상한제 기본형건축비 4.07%↑

하반기 공공분양 가격 추가 상승 우려

대출규제까지…실수요자 자금 부담↑

경기 고양시 3기 신도시 고양창릉지구.ⓒ뉴시스

분양가 상승세가 이어지고 대출 문턱까지 높아지면서 무주택 실수요자들의 내 집 마련 부담이 갈수록 커지고 있다.

특히 분양가상한제(분상제) 적용 주택의 분양가 산정 기준인 기본형건축비마저 두 달 만에 4% 넘게 오르면서 공공택지와 서울 강남권 등 분상제 적용 지역의 신규 주택도 가격 상승 압력을 피하기 어려워졌다.

분양가가 오르는 만큼 필요한 자기자본은 늘어나는 반면 대출을 통한 자금 조달 여력은 줄면서 청약을 준비하는 수요자들의 고민도 더욱 깊어질 전망이다.

16일 국토교통부에 따르면 지난 15일부터 분상제에 적용되는 기본형건축비(16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)는 ㎡당 232만8000원으로 직전 고시(7월15일, 비정기고시)의 223만7000원에 비해 4.07% 오른다.

지난 7월 철근값 상승으로 0.77% 비정기 인상된 지 두 달 만에 4% 넘게 오른 셈이다.

기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한을 구성하는 항목(▲택지비 ▲기본형건축비 ▲택지 가산비 ▲건축 가산비) 중 하나로 6개월마다 정기적(매년 3월1일, 9월15일)으로 고시된다. 주요 건설자재 가격 급등 시에는 비정기 고시도 이뤄진다.

이번 인상에는 정부의 안전투자 확대에 따른 공사비 증가가 주요 요인으로 작용했다.

정부는 공사 전 단계의 안전투자 지원을 강화하면서 지난 4월 조달청이 발표한 ‘2026년 원가계산 간접공사비 적용기준’을 반영했다.

이에 따라 간접공사비는 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 상승했다. 간접노무비 적용 요율은 14.6%에서 18.1%, 기타경비도 6.0%에서 6.9%로 각각 높아졌다.

이번 인상분은 공공택지에서 공급되는 공동주택과 민간택지 분상제 적용 지역인 강남·서초·송파·용산구에서 분양되는 공동주택에 적용된다.

기본형건축비 인상률만큼 최종 분양가가 그대로 오르는 것은 아니지만 향후 이들 지역에서 분양하는 단지의 가격을 끌어올리는 요인으로 작용할 수 있다는 관측이 나온다.

실제 공공택지에서는 사전청약 당시 예상했던 것보다 본청약 분양가격이 크게 높아지면서 실수요자의 자금 부담이 커지는 사례가 이어지고 있다.

오는 17~18일 본청약을 진행하는 인천계양 A6블록은 전용 84㎡가 6억9504만~7억1654만원에 분양한다.

지난 2024년 10월 같은 계양신도시에서 본청약을 진행한 A2블록 전용 84㎡가 5억4906만~5억8411만원에 공급됐다는 점을 감안하면 1억원 이상 오른 수준이다.

또한 남양주왕숙2 A3 전용 84㎡는 6억8808만~7억3201만원에, 고양창릉 S4블록은 1217만~8억6719만원)에 공급되면서 사전청약 당시 추정 분양가보다 각각 1억원 이상 높아졌다.

앞으로도 분양가 상승 압력이 이어질 가능성이 크다. 중동전쟁 여파로 유류비·자재값이 급증하면서 지난 7월 건설공사비지수는 138.59로 전년 동월보다 5.8% 상승했다.

여기에다 대출 규제로 자금 조달 여력까지 제한되면서 상대적으로 보유 현금이 적은 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자에게는 분양가 상승과 대출 규제가 이중 부담으로 작용할 수 있다는 지적이 나온다.

업계 관계자는 “분양가 상승이 계속될 경우 청약시장의 자금력에 따른 양극화가 더욱 뚜렷해질 수 있다”며 “공급 물량 뿐만 아니라 실제 무주택 수요자가 감당할 수 있는 가격과 금융 여건을 만들어야 한다”고 말했다.