임대소득세 낮추고 4%대 수익까지…안심신탁, 집주인 참여 이끌까

국토부·HUG, 전월세 안심신탁사업 본격 추진

임대소득세율 한 자릿수 추진·공제 한도도 확대

전세금 묶이고 수익률도 낮아…참여 흥행 미지수

최인호 HUG 사장이 20일 서울 여의도 HUG 서울서부지사에서 열린 ‘전월세 안심신탁 HUG 기관장 브리핑’에서 안심신탁에 대해 설명을 하고 있다.ⓒ데일리안 이나영 기자

정부가 전세사기 예방과 전월세 시장 안정을 위해 ‘전월세 안심신탁사업’을 본격 추진한다.

임대소득 세 부담을 낮추고 연 4%대 수준의 안정적인 수익을 제공하는 등 임대인 유인책을 강화하겠다는 계획이지만 실제 참여 확대로 이어질지가 사업 안착의 관건이 될 전망이다.

20일 국토교통부·주택도시보증공사(HUG)는 지난 13일 발표한 주택 신속공급 방안 후속조치 일환으로 전월세 안정화기구(이하 안정화기구)를 활용한 새로운 개념의 주거지원 사업 전월세 안심신탁을 시행하겠다고 밝혔다.

전월세 안심신탁은 시중의 월세 물건을 안정화기구가 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 사업이다. 안정화기구와 임대인, 임차인이 3자 간 전월세 계약을 맺고 임차인이 전세금을 안정화기구에 예치하면 안정화기구가 보증금으로 펀드를 조성·투자 운용해 임대인에게 전세금 운용수익을 제공하는 방식이다.

HUG가 전세금을 운용해 임대인에게 매달 월세에 해당하는 수익(연 4%대)을 지급하고, 임대차 계약이 끝나면 임차인에게 전세금을 돌려주는 것이다.

HUG는 전월세 안심신탁에 참여하는 임대인의 주택임대소득 분리과세 세율을 현행 14%에서 한 자릿수로 낮추고 공제 한도를 확대하는 방안을 추진하고 있다.

세율 인하와 공제 확대를 동시에 적용해 안심신탁 참여에 따른 임대인의 세 부담을 줄이고 사업 참여를 끌어내겠다는 취지다.

구체적인 세율과 공제 확대 폭은 관계부처 협의를 거쳐 다음 달 모집 공고 전 확정할 예정이다. 모집 공고를 내고 나면 10~12월 심사와 약정 등을 거쳐 연말부터 순차 입주를 지원한다는 복안이다.

정부는 이 같은 혜택이 임대인의 참여를 끌어낼 수 있을 것으로 기대하고 있다.

앞서 국토부가 임대인을 대상으로 수익률 등 사업 조건을 제시해 수요조사를 진행한 결과, 약 20%가 참여에 관심을 보였다.

최인호 HUG 사장은 이날 열린 ‘전월세 안심신탁 HUG 기관장 브리핑’에서 “목돈을 한 번에 받는 것보다 안정적인 월 수입을 원하는 임대인 수요가 상당히 있다고 보고 있다”며 “개인과 임대사업자 모두 충분한 참여 유인이 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

ⓒ국토부

다만 이같은 유인책이 실제 임대인 참여로 얼마나 이어질지 관심이 쏠린다.

가장 큰 변수는 집주인이 전세보증금을 직접 활용할 수 없다는 점이다. 기존 전세시장에서는 집주인이 받은 보증금을 대출 상환이나 다른 자산 투자 등에 활용할 수 있었지만 안심신탁에 참여하면 보증금은 전월세안정화기구가 관리·운용한다.

결국 집주인 입장에서는 보증금을 직접 운용해 얻을 수 있는 수익과 안심신탁에 참여해 받을 수 있는 수익·세제 혜택을 비교할 수밖에 없다.

무엇보다 시장에서 월세로 전환했을 때 얻을 수 있는 수익이 안심신탁 수익률을 웃돌 경우 굳이 신탁에 참여할 유인이 크지 않을 수 있다는 지적이 나온다.

서울의 평균 월세 수익률이 5.5% 수준인 점을 감안하면 연 4%대 안심신탁 수익률은 상대적으로 낮은 편이다.

특히 아파트의 경우 전세보증금 규모가 크고 시세가 비교적 투명해 다른 주택 유형보다 전세사기 위험이 상대적으로 낮은 만큼 안심신탁을 선택할 유인이 크지 않을 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “안심신탁은 HUG가 전세보증금을 직접 관리한다는 점에서 전세사기나 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있다”면서도 “임대인 입장에서는 보증금을 직접 운용하는 못하는 만큼 제공되는 수익률과 세제 혜택 등이 충분한 참여 유인으로 작용할지가 중요하다”고 말했다.