“늦기 전에 사자”…전방위 규제에 무·유주택자 셈법 복잡

“이미 집값 많이 올라 투자 목적 문의 대다수”

유주택자는 5일 전 계약해야 세 낀 매물 구매 가능

단기적 시장 안정세…장기적으로는 가격 우상향

2025년 10월 21일 경기 구리 힐스테이트 구리역 단지 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

정부가 경기 화성 동탄과 용인 기흥, 구리를 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶는 고강도 규제를 발표하면서 '막차'를 타려는 수요가 몰리고 있다.

이미 이들 지역 부동산 시장이 과열 상태인 만큼 단기간 시장이 안정될 수 있다는 의견이 나오지만, 실거주 수요가 여전해 장기적으로는 가격 오름폭이 커질 수 있다는 우려도 제기된다.

정부는 지난달 30일 경기 화성 동탄과 용인 기흥, 구리 전역을 이달 1일부터 조정대상지역, 투기과열지구로 지정한다고 발표했다. 오는 5일부터는 토지거래허가구역으로 묶기로 했다.

동탄과 기흥은 이전부터 경기에서도 수요가 몰리는 지역으로 꼽혔다. 동탄의 경우 2신도시가 박근혜 정부 당시인 2016년에 조정대상지역으로 지정된 바 있다. 또 문재인 정부는 2020년 6·17 대책으로 동탄2신도시를 투기과열지구로, 용인 기흥구를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정했다.

집값이 오를 때마다 규제가 적용돼온 만큼 현장에서는 규제지역 지정을 예상했다는 반응이 많았다. 지난해 10월 정부가 서울 전역과 경기도 11개 지역을 규제지역으로 묶은 후 풍선효과로 인근 지역 집값이 크게 올랐기 때문이다.

지하철 8호선과 경의중앙선이 지나는 구리역 인근 신축 단지인 e편한세상인창어반포레는 지난 5월 전용 59㎡가 11억9500만원에 거래됐다. 지난해 10월에는 8억7000만~9억9000만원에 손바뀜했는데 7개월 만에 2억원 이상 가격이 올랐다.

수인분당선과 에버라인이 있는 용인 기흥역 인근 단지도 비슷했다. 기흥역센트럴푸르지오 전용 84㎡는 지난해 10월 8억1000만~9억1000만원에 실거래 등록됐는데 지난달에는 10억4000만원에 거래됐다.

동탄역 인근 동탄역롯데캐슬은 지난달 전용 65㎡가 20억원에 거래됐다. 반도체 산업 활황에 주택 매수 자금이 몰리면서 가격이 급등했다.

기흥구에서 근무하는 공인중개사 A씨는 “올해 초부터 거래가 많았고 가격이 급등하면서 이제는 살 사람이 제한적일 것”이라며 “6월30일부터 연락은 꾸준히 오는데 너무 비싸 매수를 포기하는 손님이 많다”고 설명했다.

동탄에서 근무하는 공인중개사 B씨는 “이전부터 추가 규제가 나올 수 있다는 우려에 빨리 거래하려는 분위기였다”며 “규제지역 지정이 아니더라도 과열 분위기는 조금씩 가라앉았을 것”이라고 언급했다.

오는 5일부터 토허구역으로 묶이면서 그 전에 갭투자로 주택을 매수하려는 수요자 문의가 잇따르는 것으로 알려졌다.

토허구역으로 묶이면 대다수 주택을 매수할 때 구청의 허가를 받아야 한다. 또 매수 후에는 2년간 실거주해야 한다.

기흥구 소재 부동산 중개업소 대표 C씨는 “이미 집값이 많이 올라 용인 내 실거주 수요는 제한적”이라며 “연락이 오는 고객 대부분 투자 목적으로 구매를 원한다”고 말했다.

5일 이후에는 전세 세입자가 있는 주택을 매수할 때도 일부 제한이 적용된다. 토허구역 내 주택은 거래허가를 받은 후 4개월 이내에 실거주해야 하는 탓이다.

정부는 무주택자가 올해 12월31일까지 주택을 매수하면 실거주 의무를 유예하기로 했다. 다만 유주택자는 이에 해당되지 않는다. 이에 이들이 이번 규제지역에서 전세를 끼고 주택을 매수하는 ‘갭투자’를 하려면 5일 전까지 계약을 마쳐야 한다.

동탄 일대 아파트 단지.ⓒ연합뉴스

정부 규제로 현장에서 분주한 움직임이 이어지는 가운데 업계에서는 정부가 고강도 규제를 내놓은 만큼 집값 상승폭은 완만해질 것으로 보고 있다. 다만 장기적으로는 규제 효과가 약해질 수 있다는 의견도 함께 나온다.

남혁우 우리은행 부동산 위원은 “역세권 등 인기 단지들의 경우 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제효과가 맞물려 매수자들의 관망세가 이어질 것으로 예상된다”며 “매물도 함께 감소하면서 당분간 거래 소강상태가 지속될 수 있다”고 진단했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “동탄과 기흥은 반도체 산업 확장 기대감과 수도권광역급행철도(GTX), 분당선, 용인 플랫폼시티 등 중장기 개발 호재가 있고 구리는 서울 동북권 접근성과 역세권 개발 기대가 유효하다”며 “실수요 기반이 유지되는 한 중장기적으로는 가격 하방이 제한될 가능성이 있다”고 내다봤다.