서울 아파트 전세시장, 10·15 대책 영향 적다고?…매물 줄고 가격 오른다

서울 아파트 전세매물 연초 대비 17% 감소, 가격은 상승세

국토부 “전셋값 상승세, 매매보다 안정적…8월부터 매물도 증가”

“서울 전역 토허제 지정…전세매물 만성 부족 현상 우려”

ⓒ뉴시스

서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 아파트 전세난 우려가 확산되고 있다. 정부는 10·15 대책이 전세시장에 미친 영향이 미미했다고 선을 그었지만 부동산업계에선 전세매물이 줄고 가격은 오를 것이란 전망이 크다.

17일 아파트실거래가(아실)에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만6335건으로 집계되며 올해 초(3만1814건) 대비 17.2%(5479가구) 감소한 것으로 나타났다.

전세 가격은 오름세다. 10·15 대책 발표 이후 서울 아파트 값 상승 폭이 둔화되는 것과 달리 전셋 값 상승 폭은 확대 추세다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 변동률은 10월 셋째 주 0.50%를 기록한 후 0.23% 0.19% 0.17%로 지속 축소됐으나 같은 기간 전셋값 변동률은 0.13% 0.14% 0.15% 0.15%로 소폭이지만 확대됐다.

이를 두고 부동산 시장에선 서울 전역이 토허구역으로 지정됨에 따라 갭투자(전세 낀 매매)가 막히고 전세 관련 대출 규제가 강화되면서 매물 잠김과 가격 상승 현상이 나타나고 있다는 진단이 나온다.

국토부가 아실의 전세 매물 통계를 그래프로 나타냈다.ⓒ국토교통부

다만 정부는 10·15 대책이 전세시장의 흐름을 바꿨다고 판단하기는 어렵다고 보고 있다. 전셋 값이 오르고 있긴 하지만 아파트 값 변동 폭보다는 안정적인 수치를 보이고 있고 전세 물량도 지난 8월을 기점으로는 확대되고 있다는 반론이다.

아실에 따르면 지난 8~9월 서울 전세 매물은 2만2000~2만3000건 수준을 유지하다가 점차 증가하고 있는 추세다.

이미 토허제로 지정돼 있던 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전세매물도 비슷한 시기에 증가 추세를 보이고 있다는 점을 들어 토허제 지정에 따른 전세매물 잠김 현상이 제한적이라고 설명했다.

전세의 월세화 현상이 가속화되는 원인으로도 1인가구 증가와 전세사기 여파 등에 따른 비아파트 월세비중 증가 등을 꼽았다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 지난 12일 기자간담회에서 “서울 전세 매물은 지난해 말부터 줄어들다가 올해 8월 이후 다시 증가세로 전환됐다”며 “강남3구 등 기존 토허제 지역에서도 전세 매물이 급감할 것이라는 우려와 달리 최근에는 오히려 매물이 늘고 있다”고 언급한 바 있다.

이어 “10·15 대책으로 인해 전세 매물이 줄거나 전세 가격이 급등했다는 해석은 현재로서 맞지 않다”고 반박했다.

하지만 시장에선 토허제 지정 여파 등이 아파트 전세시장에 반영되면서 전세매물 감소 현상이 심화될 것이란 전망을 내놓고 있다.

한국건설산업연구원은 최근 ‘2026년 주택·부동산 경기 전망’을 발표하며 내년 전국 주택 전세가격이 4.0% 오를 것이라고 예측했다.

신규 입주가 감소하는 데다 수요 억제책 등으로 매수세가 둔화됨에 따라 전세수요가 증가하고 수도권 토허제 지정으로 전세 매물이 감소하는 등 복합적인 요인이 작용해 큰 폭의 상승세를 보일 것이란 분석이다.

이와 관련해 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 “토허제 지정으로 서울은 주택 매매시 실거주를 해야한다”며 “실거주 의무가 강화되면 당연히 전세로 공급되는 매물이 감소할 수밖에 없고 결국 만성적인 물량 부족 현상으로 이어지는 등 10·15 대책에 따른 영향이 나타날 것”이라고 내다봤다.