빌라 수요·공급 살리기 나선 정부, ‘전세사기’ 여파 사라질까

‘분양 전환형’ 신축매입 도입…서울은 무제한 매입

신축 소형주택 주택수 제외 2027년 말로 연장

“전세 시장 추가 공급원 역할 기대, ‘지방 세컨즈홈’ 정책 일부 타격”

정부가 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에는 다가구, 연립·다세대(빌라), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등 최근 위축된 비아파트 수요와 공급을 활성화하기 위한 다양한 대책이 담겼다.ⓒ데일리안

정부가 빌라 등 비(非)아파트에 대한 세제 혜택을 확대하고, 청약 시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위도 늘리기로 했다. 이에 전문가들은 전반적인 시장 안정 효과는 제한적일 수 있으나, 비아파트 시장에는 꼭 필요한 대책들이 나와 수요가 분산될 것이라는 분석도 나온다.

정부가 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에는 다가구, 연립·다세대(빌라), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등 최근 위축된 비아파트 수요와 공급을 활성화하기 위한 다양한 대책이 담겼다.

아파트에 비해 짧은 기간에 지을 수 있는 비아파트 시장을 정상화해 적기에 주택 공급을 늘리겠다는 구상이다.

이 방안에 따르면 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장을 정상화하기 위해 최소 6년 임대 후 분양받을 수 있는 ‘분양 전환형’ 신축매입 제도를 새로 도입한다. 특히 서울은 공급 상황이 안정될 때까지 무제한 매입한다.

또 전용 60㎡ 이하 신축 소형주택을 매입하면 2027년 말까지 세제 산정 때 주택 수에서 제외된다.

민간사업자의 참여를 이끌기 위한 지원책도 시행한다. 법인이 주택 철거 후 ‘준주택’을 건설할 때 취득세 중과(12%) 배제 등의 세제 혜택을 준다. 기존엔 ‘주택’ 건설 때에만 취득세 중과를 배제하고 일반세율 1~3%를 적용했다.

사업자 비용 부담 역시 줄여준다. 주택도시보증공사(HUG)의 신축매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약 보증에 가입하면 총사업비의 90%까지 1금융권으로부터 저리 대출을 받을 수 있다. 공사 원가 상승 등을 고려해 정부지원단가 현실화도 추진한다.

생애 최초로 전용 60㎡ 이하의 소형주택을 구매한 사람은 취득세 감면 한도를 현행 200만원에서 300만원으로 확대한다. 청약에서 불이익이 없도록 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다. 무주택 공시가격 기준도 수도권 1억6000만원 이하에서 5억원 이하로, 지방 1억원 이하에서 3억원 이하로 늘릴 예정이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “신축 비아파트에 생애 최초 혜택과 1주택 특례혜택은 아파트 비해 공사 기간이 짧아 가시적 단기 공급 효과를 낼 수 있을 것”이라며 “평상시 거래량이 상당한 편인 도심 비아파트 전세 시장에 추가 공급원 역할을 기대할 수 있겠다”고 말했다.

그는 “아파트보다 시세차익 기대가 낮고 지난해 역전세와 전세 사기 이슈가 불거지며 호황기보다 구매수요가 주춤하긴 하지만 여전히 서민주택 시장의 내 집 마련 보루 역할을 톡톡히 해오고 있었음을 간과할 수 없다”며 “임대차 수요가 많은 지역이니 서울 역세권 위주로 신축매입 수요를 기대할 만하다”고 덧붙였다.

실제 일종의 아파트 대체재 역할을 하던 연립·다세대, 단독·다가구 등 비아파트 공급은 최근 급격히 감소했다. 2022년 비아파트 전국 인허가 건수는 11만6612건이었지만 2023년 5만7579건으로 감소하더니 올해 6월 기준 1만8332건으로 줄었다.

함 랩장은 “다만 1주택자가 오는 26년 12월31일까지 인구감소지역 내 1채의 주택 취득 시 1가구1주택 특례를 적용하는 ‘지방 세컨즈 홈’ 구입정책이 일부 타격을 받을 수 있다”며 “지방보다는 생활인구와 임대차 수요가 많은 수도권의 신축 비아파트를 사려는 수요로 선회할 수도 있기 때문”이라고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “이번 정책 방안 중 현실적으로 실행이 가능하고 효과도 있을 것으로 예상되는 것은 분양전환형 신축매입 공급과 입지가 우수한 공공 신축매입 공급 확대”라며 “이 부분이 속도감 있게 진행된다면 최근 주택 매수세의 주요 요인 중 하나인 임대차 시장 안정화에 기여할 수 있을 것”으로 예상했다.