[청년주거지원] 대출 풀고 청약제도 개선…2030 '집 걱정' 덜어줄 정책 '총망라'

나눔형·선택형·일반형 등 주거선택권 다양화 특징

LTV 최대 80%, DSR 제외…40년 만기 초장기 모기지 출시

'1인 가구' 공공분양 특공 및 중소형 민간청약 추첨제 도입

"인기입지 청약쏠림…입주지연 등 사전청약 불확실성 여전"

정부가 청년 및 무주택 서민의 주거안정을 꾀하기 위해 50만가구 규모 공공분양 주택공급 계획을 내놨다.ⓒ국토부

정부가 청년 및 무주택 서민의 주거안정을 꾀하기 위해 50만가구 규모 공공분양 주택공급 계획을 내놨다. 공급물량 자체가 이전 정부 대비 큰 폭으로 증가했고 청년층의 내 집 마련 비용 부담을 최소화, 청약 문턱을 낮춘 것이 특징이다.

국토교통부는 26일 제7차 청년정책조정위원회를 통해 관계부처 합동 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'을 발표했다. 당초 9월 발표 예정이었으나 국토부가 청년자문단을 발족, 청년층의 목소리를 담아 현실에 맞게 정책을 마련하겠다고 밝히면서 대책 발표가 한 달가량 미뤄졌다.

앞서 정부는 8·16대책을 통해 향후 5년간 청년원가주택·역세권 첫집 총 50만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 두 공급모델은 하나의 브랜드로 통합하고 청년 및 무주택 서민에게 시세의 70% 수준으로 공급하기로 했다.

이번 청년주거지원책은 당시 발표에서 크게 벗어나지 않는다. 다만 청년층의 초기 비용 부담을 크게 낮췄고 다양한 주거선택권을 마련한 점 등에서 디테일의 차이를 보였다.

정부는 내 집 마련 수요자들의 소득 및 자산여건, 생애주기 등에 맞게 나눔형(25만가구), 선택형(10만가구), 일반형(15만가구) 등으로 공급모델을 세분화했다. '청년원가주택' 개념인 나눔형은 초기에 분양을 받되 분양가는 시세의 70% 이하로 책정, 의무거주기간 5년 후 공공에 환매할 수 있고, 이때 시세차익의 70%를 남길 수 있다.

민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 선택형은 임대로 우선 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있다. '입주 시 추정 분양가+분양 시 감정가'의 평균 가격으로 분양받을 수 있다. 6년 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있고, 분양을 받지 않을 경우 4년 더 임대로 거주 가능하고 그 기간만큼 청약통장 납입기간으로 인정된다.

초기 비용 부담을 대폭 완화하기 위해 이들 두 공급모델은 LTV가 최대 80%까지 적용된다. DSR 규제로부터 자유로우며 대출 한도는 5억원, 1.9~3.0% 수준의 고정금리, 40년 만기인 모기지 상품이 마련된다. 일반형은 주택기금대출을 해주되 청년층에 한해 한도와 금리우대가 이뤄진다. 시중은행 대출을 통하는 것보다 초기 목돈 부담이 크게 줄어들 것으로 전망된다.

국토부는 내년 고덕강일(500가구), 동작구 수방사(263가구), 강서마곡10-2(260가구), 서울위례(260가구) 등 알짜 입지에 사전청약 1만1000가구를 조기 공급할 방침이다.ⓒ국토부

국토부는 내년 고덕강일(500가구), 동작구 수방사(263가구), 강서마곡10-2(260가구), 서울위례(260가구) 등 알짜 입지에 사전청약 1만1000가구를 조기 공급할 방침이다. '1인 가구' 미혼청년을 위해 공공분양에선 특별공급이 신규 도입되며 일반형은 추첨제도 마련된다.

소위 '금수저' 논란을 해소하기 위해 근로기간이 긴 청년을 우선 배려하고 부모 자산이 일정 수준을 넘어서면 청약 기회를 제한하는 방안도 추가로 마련한단 계획이다. 민간에선 1~2인 청년가구 수요가 높은 전용 60㎡, 60~85㎡ 이하 중소형 평형에 추점제를 신규 도입한다.

전문가들은 최근 고금리 기조가 장기화되고 집값 고점 인식 등이 확산하며 주택시장 불확실성이 가중되고 있지만, 장기적으로 안정적인 공급 시그널을 준 데 대해 긍정적으로 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "결혼과 출산을 전제하지 않으면 분양시장에서 소외됐던 미혼청년에게 특공 물량을 처음 배정하고 신혼부부·생애최초 공급물량도 과거보다 많다"며 "높은 이자부담과 원자잿값 급등, 물가 상승 속 자본이 부족한 청년·서민층에 대한 자가 지원 정책이 필요했단 점에서 적절한 정책"이라고 평가했다.

이어 "주택 수요에 맞춘 수도권 주택공급 비중이 늘었고, 공공·민간 도심복합사업, 공공재개발, 3기 신도시 내 GTX 인근 부지 등이 택지 공급 물망에 오르며 인기입지에 대한 청약쏠림현상이 예상된다"며 "최근 부동산 PF 자금 조달과 분양시장 경기에 예민한 주택개발 환경 상 금리인상의 종료와 경기 위축 우려 등이 해결되지 않으면 민간이 주도할 정비사업 중심의 공급물량을 맞추는 데 차질이 발생할 수 있다"고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공임대가 충분하면 주택을 보유하지 않아도 문제없다는 식의 접근에서 벗어났다는 점에서 긍정적"이라면서도 "사전청약을 진행할 경우 토지보상, 본 청약 단계에서의 분양가 변동, 입주지연 등 불확실성 우려가 있다는 점은 아쉽다"고 설명했다.

또 "국내에서 청약아파트는 인근 시세보다 저렴하게 공급되는, 청약 당첨과 동시에 사실상 확정수익이 발생할 수 있는 상품으로 인식된다"며 "사회환경에 맞춰 배분비율과 방법을 조정하는 정도가 최선이고 구조적으로 공급이 수요를 따라갈 수 없는 한계가 있을 수밖에 없다"고 덧붙였다.