누구나집 5.0 프로젝트 공급 가뭄의 단비인가?

ⓒ데일리안 홍금표 기자

작년 초까지만 하더라도 정부는 주택공급이 충분하다면서, 집값상승은 다주택자나 부동산투기꾼 때문인 것이라고 주장했다. 그러나 무슨 바람이 들었는지 어느 날부터 여당과 정부에서 공급대책을 중구남방식으로 발표하고 있다. 국민들은 정신이 혼란스럽다.

갑자기 집이 부족해 졌다는 얘기인가? 아니면 인구나 가구 수가 급증했다는 말인가? 집값 상승의 원인을 잘못 분석해서 부동산 정책을 수요억제정책에서 공급정책으로 전환한다는 발표는 여태껏 본 적이 없다.

보통 어떤 사람이 평소에 하던 말이나 주장들을 갑자기 180도 바꾸게 되면 이상한 사람으로 생각하는 것이 일반적이다.

여당과 정부가 딱 그 꼴이다. 지난 10일 여당 부동산특별위원회는 누구나집 5.0 프로젝트를 발표했다. 공급이 부족한 상황에서 누구나집 5.0 프로젝트가 가뭄의 단비이길 기대해 보지만 그럴 것 같지는 않다.

이 프로젝트는 민간참여임대분양주택으로 공급하는 것보다는 영구임대주택으로 주거취약계증에게 공급하는 것이 좀 더 바람직한 방향이다

집권 여당에서는 집값의 6~16%를 부담, 소규모 자본으로 내집 마련, 분양 전환 시 시행자와 입주자 간 이익공유 등 미사여구를 남발하고 있다. 국민들은 환영일색이다. 아파트 분양가의 16%로 내집을 마련할 수 있다고 기대한다. 그러나 여당에서 설명하고 있는 안을 보면 세부적인 사업방안에 대한 설명이 없다.

누구나집5.0 추진방안을 보면 ‘집값의50%는 세입자들이 설립한 특수목적법인(SPC)명의로 장기주택담보대출(장기모기지론)을 받아 조달한다. 법인 명의라LTV규제를 피할 수 있다. 남은 집값 중 10%는 시행사·시공사가 투자하고, 10%는 임대사업자가 개발이익을 재투자한다.

그렇게 남은 집값 24%를 세입자가 전세보증금 담보대출을 받아 입주한다. 따라서 집값의6%만 있다면 매입이 가능하다는 것이다.

SPC는 페이퍼컴퍼니이지만 일을 추진하는 모기업이 존재해야 한다. 그런데 SPC의 설립주체가 세입자들이라면 가상 분양을 하고 세입자를 모집한 후 사업을 시행해야 한다. 하지만 이는 현실적으로 어렵다.

남은 집값 중 10%를 부담하는 시행사·시공사의 투자도 쉽지 않다. 투자자를 모으려면 수익이 발생해야 한다. 물론 정부에서는 사업자도 최소한 수익 15%를 취할 수 있다고 장담한다. 그런데 사업시행 3년과 임대 10년인데 13년 동안 수익률 15%로 민간 시행사를 유인할 수 있을지 의문이다.

정부가 해당 기업에게 압력성 부탁을 하면 어쩔 수 없이 참여는 하겠지만 자발적 참여는 어렵다. 그리고 남은 집값 24%를 세입자가 전세보증금 담보대출을 받아 입주한다고 설명하는데, 선순위 채권이 있는 상태에서 24%를 다시 대출받을 수 있는지도 의문이다.

사업대상지도 문제다. 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역이 시범지역으로 선정됐는데, 6개 지역 중에서 인천과 시흥을 제외하면 주거입지의 측면에서 양호한 지역이 아니다.

이익공유형, 10년 후 분양 등의 조건을 고려하면 수요자의 선택을 받기가 쉽지 않은 지역이라는 말이다. 주거입지에 대한 고려가 선행되지 못했다. 공급은 수요가 있는 곳에서 이루어져야 한다.

구조적인 문제도 있다. 기존 분양전환임대사업의 경우 시세차익을 사업시행자가 독점했으나, 이 누구나집 프로젝트는 분양 후 시세차익은 입주자가 향유하는 방식이다. 하지만 가격이 하락했을 경우에 대해선 전혀 대응책이 없다.

누가 손해를 볼 것 인가에 대한 대책도 필요하다. 세부적인 계획이 발표돼야만 알 수 있겠지만 지금의 발표된 내용만으로는 단비로 단정하기 어렵다. 좀 더 다각적인 측면에서 세부적 계획을 마련해야 한다.

주거취약계층의 주거 안정을 도모하기 위해선 정부는 영구 임대주택 공급에 힘을 써야 한다. 8% 정도인 정부임대주택의 비율을 OECD 국가의 평균이 10%정도까지 공급이 이루어질 수 있도록 노력하고, 90%에 해당하는 임대주택은 민간이 공급할수 있도록 하는 제도적 지원이 필요하다.

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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)