[뜨·감 임대차보호3법-하] “임차인 보호” vs. “전·월세 급등”

서울의 한 아파트 단지 모습 ⓒ뉴시스

정부와 여당은 이전보다 강화된 임차인 보호 정책을 추진할 것으로 보이지만 ‘임대차 보호 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)’ 도입에 대한 시장의 의견은 크게 엇갈리고 있다.

세입자를 보호한다는 법안의 취지는 좋지만 전세 공급이 줄어들어 단기적으로 전월세 가격이 급등할 수 있다는 우려가 있기 때문이다. 또한 정부의 개입이 지나쳐 시장 자율성을 해친다는 지적도 나온다.

◇ 지나치게 시장자율성 해쳐, 공급량 늘리는 정책이 낫다

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “경기가 나쁠 때 이 법안들을 시행하면 전월세 가격을 높이기가 부담스럽기에 시기적으로는 (경기가 나쁜) 지금 하는 것이 맞다고 본다”고 분석했다.

그러면서도 “다만 규제보다는 자율적으로 갈 수 있도록 환경과 분위기를 조성하는 것이 좋다”며 “그래야 탈이 나지 않는데 이번 정부는 규제만 하는 경향이 있다”고 꼬집었다.

전문가들은 전월세 시장 안정화를 위한다면 시장에 규제를 가하는 것보다 공급량을 늘리는 편이 낫다고 주장한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “전세계약을 2년에서 4년으로 늘리게 되면 4년치가 모두 오르는 부작용이 생긴다”며 “차라리 규제를 완화하고 주택구매를 정상화시켜 시장에서 공급량을 늘리는 편이 낫다”고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “전월세상한제와 계약갱신 청구권이 전세 시장을 안정화시킨다고 입증이 된 것이 없다”며 “이런저런 규제로 집주인들이 매물 공급을 줄이게 되면 결국에는 전세가격이 올라 피해는 세입자가 볼 수 도 있다”고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전세가가 오르면 일부 지역에서는 매매가도 오를 수 있어 염려되는 부분도 있다”고 했다.

이 법안들의 취지는 좋지만 정말 약자인 세입자를 위한 제도인지 의문이라는 의견도 나왔다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “예를 들어 고가 아파트에 전세를 살고 있는 사람들까지 혜택을 받는 것은 불공평하지 않냐”고 반문했다.

그는 “누가 혜택을 받을 것인지 세밀한 검토가 필요하다”며 “6억 이하 전세에 사는 사람들에게 혜택을 부여하는 등 제도를 세분화 해야지, 임대인도 권리가 있고 취득세·종부세 등 납세 의무를 다하고 있는데 무조건 몰아가는 정책은 옳지 않다”고 지적했다.

◇ 제도 도입 부작용 보다 세입자 주거안정 이점 더 커

법무부로부터 용역을 받아 지난해 9월 전월세상한제와 계약갱신청구권에 대한 연구를 진행한 임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산·자산관리학)는 임대차 보호3법으로 인한 부작용보다는 세입자의 주거안정이라는 이점이 더 크다고 평가한다.

임 교수는 전월세가 단기적으로 급등할 수 있다는 우려에 대해 “도입 초기에는 어느정도 있을 수 있다”면서도 “전월세 시장이 비교적 안정된 현재는 부작용을 최소화할 수 있으며, 임대인이 우위에 있어 마음대로 전월세를 올리기 힘들다”고 내다봤다.

시장 자율화를 해친다는 지적에는 “어느 나라가 시장 자율에 맡기고 있냐”며 “미국같은 경우는 전월세상한제·계약갱신청구권을 대도시 위주로 시행하고 있으며 역사도 깊다. 계약갱신청구권 경우에도 미국에서는 정당한 사유가 없는한 세입자를 쫓아내지못해 사실상 무기계약이라고 봐도 무방하다”고 설명했다.

이어 “세상에 완벽한 제도는 없다”며 “규범은 설정하기 나름이며 부족한 부분은 채워나가면서 임차인에 대한 보호는 지속해야 한다”고 덧붙였다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 전월세상한제 도입에 부분적으로 찬성했다. 그는 “부동산 계약에서 임차인은 약자”라며 “계약에 의한 약자를 보호할 수 있는 근거로 전월세상한제가 필요하다”고 주장했다.

다만 이 제도의 도입이 전국에 일괄적으로 도입되면 지방은 오히려 역차별을 받을 수 있기에 서울과 수도권 등 특정지역에 제한적으로 도입해야 한다고 했다.

서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “전월세는 시장상황과 연동되는 경우가 많은데 현재 부동산 매매가격이 잡히고 있어 전월세도 가격도 크게 오르지는 않을 것”이라고 반론했다.

이어 “계약갱신청구권·전월세상한제가 도입되면 투자수요가 줄어들 수밖에 없어 부동산 가격이 안정될 수 있다”고 분석했다.