나홀로 아파트도 개발해야…서울시, 소규모재건축 지원사격

일분양 적은데 공사비 상승…소규모 현장 부담 가중

사업장별 분담금 분석…당근책 펴는 서울시

오세훈 서울시장이 2025년 3월17일 오류동 화랑주택 소규모 재건축 현장을 찾아 관계자에게 재건축 관련 브리핑을 듣고 있다.ⓒ뉴시스

공사비 상승폭이 커지면서 소규모 재건축 현장이 속도를 내지 못하고 있다. 이에 서울시는 사업장을 대상으로 사업성 분석을 지원하는 등 돌파구 마련에 나서고 있다.

30일 업계에 따르면 서울시는 내달 1일부터 31일까지 소규모 재건축 사업성 분석 지원사업 접수를 받는다. 지난 2021년 사업을 처음 시작한 이후 6번째다.

사업은 주민 동의율 10%를 받은 현장을 대상으로 최적 건축계획안과 추정 분담금 등을 산출해주기 위한 것이다. 주민동의율과 사업 실행 가능 여부, 자치구 등을 검토한 후 대상 현장을 선정한다.

서울시가 이 같은 지원에 나선 배경에는 소규모 재건축 단지들의 낮은 사업성이 자리 잡고 있다. 소규모 재건축은 면적이 1만㎡ 미만이거나 주택 수가 200가구 미만인 곳 중, 노후·불량 건축물 수가 전체의 60% 이상일 때 추진할 수 있는 정비사업이다.

재개발·재건축은 사업시행구역 면적이 넓어 많은 일반분양 물량을 확보할 수 있지만 소규모재건축은 늘릴 수 있는 가구수가 한정적이라 공사비 상승 등 건설경기 영향을 많이 받는다. 또 총 면적이 작은 만큼 조성할 수 있는 커뮤니티 수가 적은 점도 단점으로 꼽힌다.

현재 사업을 하고 있는 소규모 재건축 현장도 사업 초기 단계에 머물러 있는 곳이 다수다. 서울시에 따르면 지난 3월 기준 시내 소규모재건축사업 추진 사업장은 74곳이다. 이중 착공신고를 한 현장은 7곳에 불과하다. 조합설립인가 단계인 곳은 28곳, 사업시행계획인가 단계인 곳은 23곳이다.

그마저도 진척이 빠른 사업장 대부분은 올해 준공했거나 준공 예정이다. 구로구 우성타운(신도림역 동문 디 이스트)은 지난 4월, 송파구 가락현대5차(더샵 송파 루미스타)는 지난 5월 준공해 사업을 끝냈다.

올해 초 미국과 이란 전쟁으로 건설원가 상승 압력이 커지고 있는 점도 부담이다. 건설자재 가격과 환율이 급등하면서 착공을 앞둔 현장은 더 높은 공사비를 감당해야 한다. 조합원 1인당 감당해야 하는 분담금이 큰 소규모재건축은 그 영향이 더 가중되고 있다.

사업 추진이 어려워진 상황에서 현장에서는 주택 가격 상승에 따른 사업성 증가를 기대하고 있다.

서울 전역 주택가격 상승세가 이어지면서 가구수가 적은 단지 가격도 상승하는 덕이다. 당장 사업을 추진하지 못하더라도 향후 주택 가격이 오르면 사업 추진 동력을 확보할 수 있는 셈이다.

최근 조합 설립 인가를 받으며 사업을 본격화한 현장 다수도 주택 가격 상승폭이 가파른 지역에 자리했다. 지난해 12월 조합설립인가를 받은 여의도 화랑아파트는 여의도동 일대에서 처음으로 소규모재건축을 추진하는 곳이다.

극동강변소규모재건축사업 조감도.ⓒ극동건설

이에 더해 서울시는 용적률 규제를 완화하는 등 지원에 나서고 있다. 지난해에는 2028년 5월 18일까지 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 용적률을 완화하기로 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 시점에서는 사업을 추진하지 못하더라도 미리 제도를 마련해두면 훗날 지역 노후도가 심해졌을 때 사업 추진 의지가 있는 현장을 빠르게 선별할 수 있는 효과는 있을 것”이라고 언급했다.