다주택자 대출 조이자 규제지역 7500가구 매물 압박…‘비거주 1주택’도 겨눈다

17일부터 수도권·규제지역 다주택자 주담대 만기연장 원칙적 금지

올해 만기 1만2000가구 중 62.5% 규제지역 집중

전세대출 보증 축소 등 ‘투기성 1주택’ 겨냥 후속 대책 검토

다주택자에 대한 주택담보대출 규제가 강화되면서 서울 전역과 과천·분당 등 수도권 규제지역에서 올해 최대 7500가구가 시장에 매물로 나올 수 있다는 전망이 나온다.ⓒ뉴시스

다주택자에 대한 주택담보대출 규제가 강화되면서 서울 전역과 과천·분당 등 수도권 규제지역에서 올해 최대 7500가구가 시장에 매물로 나올 수 있다는 전망이 나온다.

금융당국은 여기에 더해 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 축소 등 추가 규제 카드도 검토하고 있다.

5일 금융당국과 금융권에 따르면 오는 17일부터 시행되는 4·1 대책에 따라 수도권 및 규제지역 내 다주택자의 아파트 담보대출은 만기 연장이 원칙적으로 제한된다. 이에 따라 약 1만7000가구(4조1000억원)가 만기 일시상환 대상에 포함될 것으로 예상된다.

이 가운데 올해 안에 만기가 돌아오는 물량은 약 1만2000가구(2조7000억원)다. 이 중 서울 전역과 과천, 분당 등 경기 12개 규제지역에 속한 물량은 약 7500가구로, 전체의 62.5%를 차지한다.

앞서 지난해 10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역은 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶이면서 규제지역으로 지정됐다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 총부채상환비율(DTI)도 40%가 적용된다. 여기에 2년 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역 규제까지 중첩되면서 대출 여건은 한층 더 빡빡해진 상태다.

다만 무주택자가 연말까지 다주택자 매물을 매수해 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무가 임대차 계약 종료 시점까지 유예된다. 이에 따라 일부 매물이 무주택 실수요자에게 흡수될 가능성도 거론된다.

금융당국은 다주택자 규제에 그치지 않고, 이른바 ‘투기성 1주택자’에 대한 추가 대책도 검토 중이다.

현재 거론되는 방안은 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 더 축소하는 방식이다.

이미 지난해 대책으로 수도권·규제지역 내 갭투자를 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지됐고, 전세대출 보증 비율은 90%에서 80%로 낮아졌다. 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 보증 한도도 3억원에서 2억원으로 줄어든 바 있다.

전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 체계에 기반하는 만큼, 보증 비율이나 한도를 추가로 낮춰 대출 규모를 줄이는 방안이 현실적인 대안으로 거론된다.

반면 비거주 1주택자에 대해 기존 주택담보대출의 만기 연장을 제한하는 방식은 실효성이 크지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 일반 개인의 주택담보대출이 대부분 분할상환 구조이기 때문이다.

정책 설계의 핵심은 ‘투기 목적’ 여부를 어떻게 가려낼지에 달려 있다. 금융당국은 직장 이전, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 등 기존 전입 의무 예외 사유를 유지하되, 실제 거주 목적이 아닌 수요를 구분할 수 있는 세부 기준을 추가로 마련할 방침이다.