부동산 불안에 기준금리 ‘동결’했지만…서울 집값 ‘우상향’에 무게

한은, 기준금리 연 2.50% 유지…환율·부동산 불안 여파

서울 상승세 둔화에도 강남·한강벨트 신고가 거래 ‘속출’

“대출한도에 더 민감…자금력 있는 수요자들 서울로 몰려”

ⓒ연합뉴스

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 올해 마지막 통화정책방향결정회의에서 기준금리를 연 2.50%로 동결하는 결정을 내렸다. 높게 치솟은 환율을 비롯해 부동산 가격이 수도권을 중심으로 지속적인 상승세를 보이고 있다는 점이 동결 배경으로 꼽힌다.

다만 기준금리가 4연속 동결된 점과는 별도로 정부의 부동산 대책으로 고강도의 대출 규제가 이어지고 있다. 이에 기준금리 변동에 따른 부동산 시장 영향이 제한적이라는 분석이 나오고 있으며 내년에도 수도권 집값은 우상향할 것이라는 예상이 나온다.

28일 부동산업계에 따르면 현재 시장에서는 기준금리보다는 대출 규제로 인한 한도 축소가 수요에 더 큰 영향을 미치고 있다는 분석이다.

앞서 금통위는 전날 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 지난 5월 기준금리가 0.25%포인트(p) 인하된 이후 네 차례에 걸친 동결이다.

최근 1400원대 후반을 기록한 원·달러 환율뿐만 아니라 수도권 부동산 시장의 불씨가 사그라들지 않았다는 점이 기준금리를 내리기 어려운 요소로 작용했단 설명이다.

한국부동산원에 따르면 10·15 부동산 대책 이후 오름세가 둔화되던 서울 아파트값 상승률은 11월 둘째 주(10일) 0.17%에서 셋째 주(20일) 0.20%로 확대되는 모습을 보였다.

물론 11월 넷째 주(24일) 다시 0.18%로 상승폭이 다소 둔화되긴 했지만, 서울 내 주요 재건축 단지와 한강벨트, 강남3구(강남·서초·송파구) 등 지역에서는 여전히 높은 가격 상승세를 보이고 있다.

영등포구(0.26%0.29%)와 동작구(0.30%0.35%)는 가격 상승 폭이 확대됐으며 송파구(0.39%)·용산구(0.34%)·성동구(0.32%) 등도 높은 상승률을 보였다.

여기에 고가 아파트를 중심으로 한 신고가 거래도 속출하고 있는 상황이다. 송파구 가락동의 헬리오시티는 지난 5일 전용 84㎡가 30억7500만원에 손바뀜되며 신고가를 썼다. 강남구 반포동 래미안 원베일리 전용 59㎡는 지난 1일 47억원에 최고가 거래가 체결되기도 했다.

금통위도 통화정책방향결정문에서 “수도권 주택시장에서는 가격 상승폭과 거래량이 둔화됐으나 가격 상승 기대는 여전히 높은 상황”이라고 평가했다.

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다만 기준금리가 수도권 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 금리보다 대출규제에 따른 한도 축소가 수요에 보다 큰 영향을 미치고 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “수요자가 민감하게 느끼는 부분은 대출 금리보다 정부의 대책”이라며 “대출 한도와 관련된 여러 규제가 맞물리면서 한도에 대한 영향이 더 크다”고 설명했다.

이어 “금리 민감도가 커질 때는 코로나19 때처럼 기준금리가 급격히 떨어지거나 지난 2022년 당시 가파르게 오르는 것처럼 급격히 변동될 때”라고 덧붙였다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “기준금리보다는 최근 주택담보대출 금리가 오르는 현상에 영향을 받는 사람들이 많을 것”이라며 “갈아타기도 막힌 상황에 이미 대출을 많이 끌어 집을 산 실수요 계층의 부담이 커질 수 있다”고 평가했다.

특히 수요를 억제하더라도 핵심 지역을 중심으로 고가 주택의 거래가 이어지고 공급 부족 현상이 가시화되는 만큼 내년 서울 부동산 가격이 오른다는 전망에 무게가 실린다.

윤 랩장은 “서울은 부동산 시장이 내년에도 올해만큼 뜨거울 수 있다”며 “대출 규제로 매물 잠김 현상이 발생하는 등 수급상 왜곡이 발생하고 있다”고 말했다.

그러면서 “내년은 신축 공급도 절벽 수준으로 줄어들고 자금력 있는 수요자들이 전국구에서 서울로 몰리고 있다”며 “거래는 감소했는데 매매가격은 오르는 현상이 나타난다”고 말했다.

지역별 양극화 현상이 가속화된다는 관측도 크다. 양 위원은 “강남이나 한강벨트 등 위주로 가격이 오르겠지만 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 서울 외곽지역은 풍선효과를 기대하기 어려운 상황”이라며 “경기에서 규제지역 지정을 피해간 곳들도 일부 대장 단지에서만 가격이 오르는 등 풍선효과가 제한적으로 나타날 것”이라고 설명했다.