대출 옥죄도 고가 아파트 거래 ‘속속’…무주택 서민만 ‘울상’

정부 규제 ‘아랑곳’…서울 핵심지선 현금부자 거래 잇따라

공급부족 맞물려 ‘똘똘한 한 채’ 강화 속 청약 열기도 지속

갭투자도 막혀 전월세 가격 불안…주거비 부담 가중 우려

ⓒ데일리안 배수람 기자

6·27 대출 규제에 이어 10·15 부동산 대책까지 정부의 연이은 수요억 제책에도 초고가 아파트 매매 거래는 지속되고 있다. 정부의 고강도 대책으로 ‘똘똘한 한 채’ 기조가 더 강해지면서 소위 현금부자 중심으로 부동산 시장이 재편되는 모습이다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 들어 10월까지 서울에서 가장 고가에 거래된 매물은 성동구 성수동 소재 ‘아크로서울포레스트’ 전용 274㎡다. 지난 6월 290억원에 매매계약을 체결했다.

이어 지난 2월 거래된 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 274㎡(250억원), 강남구 청담동 ‘PH129’ 전용 274㎡가 7월 190억원에 거래되며 그 뒤를 이었다. 특히 용산구와 강남구는 매매 당시 규제 지역에 해당돼 각종 규제를 적용받았음에도 고가 거래가 이뤄졌다.

10·15 대책이 발표되고 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였지만 초고가 단지 거래는 계속됐다. 강남구 압구정동 ‘신현대 11차’ 전용 183㎡는 98억원에 거래됐고 ‘신현대 9차’ 전용 109㎡는 69억5000만원에 새 주인을 찾았다.

고분양가 단지에 대한 예비 청약자들의 관심도 식지 않고 있다. 지난 9월 송파구에서 공급된 ‘잠실르엘’은 3.3㎡당 평균 6100만원대로 역대 최고 분양가를 기록한 바 있다.

이곳 단지는 1순위 청약에 6만9476명이 몰려 631.6대 1의 세 자릿수 경쟁률을 보였다. 올 들어 서울 분양 단지들 가운데 1순위 최다 접수가 이뤄졌다.

이달 분양을 앞둔 서초구 반포1단지 3주구 재건축 단지인 ‘반포 래미안 트리니원’은 3.3㎡당 평균 8484만원으로 분양가 상한제 적용 단지 중 최고 분양가가 책정됐다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 최고 27억5000만원에 이른다. 인근 시세를 고려하면 청약 당첨 시 약 30억원 가량 시세차익이 기대된다.

하지만 정부의 규제 정책으로 시가 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지만 주택담보대출이 가능해 최소 25억원 상당의 보유 현금이 있어야 청약에 나설 수 있다. 그럼에도 견본주택 방문 사전예약은 지난달 31일 오픈 첫날 모두 완료됐고 지난 7~9일 사흘 동안 4200여명이나 다녀갔다.

정부 규제에도 집값 상승 기대감이 여전하고 공급 부족 문제도 나날이 심화하면서 현금 동원력이 높은 무주택자의 내 집 마련 움직임은 분주한 모습이다. 이에 실질적으로 무주택 서민의 주거 불안만 가중된단 지적이 나온다.

대출 문턱이 높아지면서 주택 자금 마련 계획이 틀어져 임대차 시장에 남아있는 수요자들이 늘면서 전월세 가격도 요동칠 전망이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 내년 주택시장은 전셋값 폭등, 수도권 집값 상승, 공급 불안에 따른 시장 심리 불안 등이 나타날 것으로 내다봤다.

전국 주택 매매 가격이 0.8% 오르는 동안 전셋값은 4.0% 급격하게 상승할 거란 진단이다. 또 수도권 주택 매매가격은 2.0% 상승하는 반면 지방은 0.5% 하락해 서울과 지방 간 양극화가 더 뚜렷해질 것으로 관측했다.

김성환 건산연 연구위원은 “공급부족과 수도권 중심의 수요 집중 현상으로 주택시장 양극화가 불가피하다”며 “입주물량은 줄고 매수세가 전세시장으로 유입되며 전셋값 상승 폭이 크게 확대될 것”이라고 내다봤다.

이어 “특히 토허제 적용에 따라 갭투자(전세 낀 매매)가 제한돼 전세 매물이 부족해지면서 가격 상승으로 이어질 것”이라며 “계속된 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움, 중대재해처벌법 등으로 착공 물량이 예상보다 부족할 것으로 보여 수도권 핵심지의 경우 전세난이 더 심화될 수 있다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “정부 규제로 시장의 전월세 물량은 더 빠르게 소진되고 전세의 월세화도 더 가파르게 진행될 수 있다”며 “무주택 서민의 주거비 부담은 한동안 계속 불어날 것”이라고 예상했다.