“소형은 공실, 대형은 품귀”…오피스 양극화 극심

소형 공실률 5.4%…프라임급은 0.9% 그쳐

1분기 오피스 거래규모 2.7조…소폭 증가

“경기 불황으로 임차사 경영 환경 등이 영향 미쳐”

올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.4%였다. 전 분기 대비 0.6%포인트(p) 증가했다.ⓒ뉴시스

서울 오피스 시장의 양극화가 심화하고 있다. 프라임급(연면적 6만6000㎡ 이상)은 빈 사무실을 찾기가 어려운 반면, 소형 오피스는 공실이 늘고 있는 모습이다.

2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2024년 1분기 오피스 시장 보고서’에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.4%였다. 전 분기 대비 0.6%포인트(p) 증가했다. 소폭 상승했지만, 통상 업계에서 보는 자연 공실률(5%) 보다 공실률이 여전히 낮다.

알스퀘어 오피스 시장 보고서는 서울·분당에 있는 연면적 3300㎡ 이상 오피스 빌딩 940개동을 대상으로 조사, 제작된다. 전체 연면적 중 주차 면적을 제외하고, 오피스로 사용되는 면적이 50% 이상인 경우를 오피스 빌딩으로 간주한다. 오피스텔은 포함하지 않는다.

이 기간 ‘평균 명목 임대료’는 3.3㎡당 9만5000원이다. ‘NOC(전용 면적당 임대료, 관리비를 더한 가격)’는 3.3㎡당 25만4000원이다. 전 분기보다 각각 3.4%, 2.8% 상승했다.

특히 CBD 권역(광화문·을지로·시청)의 대형 규모(연면적 3만3000㎡ 이상, 6만6000㎡ 미만) 오피스의 임대료와 NOC 상승이 10% 안팎으로 나타났다. 도심 권역 대형 규모 오피스의 전년 대비 NOC 상승률(10.2%)은 초대형 자산의 상승률(5.7%)의 2배 수준이다. 대형 규모 자산의 임대료 인상률이 훨씬 높았다.

다만 소형(연면적 9900㎡미만) 오피스의 공실률(5.4%)은 전 분기 대비 1.4%p 증가하며, 전체 자산 중 가장 많이 증가했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 약 2.5배, 프라임급 오피스 공실률(0.9%)의 6배 수준이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “최근 몇 년간 주요 권역 오피스 공급이 제한적이었다. 표면적 공실률은 여전히 낮다. 임대료도 상승 추세”라며 “다만 경기 불황으로 임차사의 경영 환경 및 임대료 지급 능력에 따른 양극화가 발생 중이다. 공실이 없어 생기는 임대인 우위 현상도 자산에 따라 선별적으로 나타난다”고 설명했다.

그는 “지난해를 기점으로 경기 부진에 따른 임차사의 경영 악화가 오피스 임대차 시장에 영향을 미치고 있다”며 “경기 불황에 덜 민감한 우량 기업이 선호하는 프라임급 오피스에 임차 수요는 지속되면서 높은 임대료에도 재계약이 이뤄지고 있는 상황”이라고 덧붙였다.

한편, 알스퀘어는 2024년 1분기 오피스 투자 시장을 순조롭다고 평가했다. 1분기 거래규모는 2조7000억원으로 지난해 1분기 평균 2조4000억원에 거래된 것에 비해 소폭 증가한 수치다.

금리 상승기인 2022년~2023년에는 원매자와 매도인의 눈높이를 맞추지 못해 매각을 철회하거나 펀드 만기 연장 사례가 많았지만, 최근에는 매도·매수인 간 ‘가격 눈높이’가 맞춰지는 추세란 분석이다.