정부, 공사비 급등 속 공공지원민간임대 키우기…효과는 ‘글쎄’

공급확대 목표, 자금조달 지원 등 제도개선 본격 시행

최장 10년간 안정적 거주 가능하지만, 시장 반응 ‘극과 극’

“공사비 급등, 사업성 불명확…공급 활성화 제한적”

정부가 주택공급 확대를 위해 공공지원민간임대 활성화에 힘을 싣는다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 주택공급 확대를 위해 공공지원민간임대 활성화에 힘을 싣는다. 자금조달 여건을 개선해 사업성을 높여 민간 참여를 유도하겠다는 건데 나날이 공사비가 치솟는 상황에서 안정적인 주거 지원책으로 자리 잡을 수 있을지는 의문이다.

국토교통부와 HUG는 공공지원민간임대 활성화를 위한 민간임대리츠 담보대출, 리츠 차입가능 금융기관 확대 등 관련 제도를 개선해 지난달 29일부터 본격 시행에 들어갔다.

공공지원민간임대는 민간이 공공의 지원을 받아 임대로 공급하는 주택으로 임차인은 최장 10년까지 거주할 수 있다. 초기 임대료는 인근 시세의 85~95% 수준이며 임대료 상승률은 5% 이내로 제한돼 주거비 부담도 상대적으로 덜하다. 무주택 청년 및 신혼부부 등 주거취약계층을 대상으로 공급된다.

이번 제도개선은 앞서 발표한 1·10대책의 후속조치로 ▲원활한 자금조달 지원 ▲사업참여 부담 완화 ▲사업착수 심사기준 현실화 ▲추진절차 간소화 등이 핵심이다.

자금조달 지원을 위해 기존 보험사 위주에서 벗어나 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등으로 리츠가 차입 가능한 금융기관을 확대하고 건설기간 시행한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 임대기간 저금리 대출로 리파이낸싱이 가능하도록 했다.

리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준도 개선한다. 앞으로는 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구하던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행 가능하도록 했다.

또 의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격 상승률은 기존보다 0.5%포인트씩 상향 조정한다. 개선안에 따르면 수도권은 2.0%, 광역시 1.8%, 그 밖의 지역은 1.6%로 오르며 도시형 생활주택·오피스텔도 0.5%로 책정된다. 이에 따라 기금투자를 위한 최소수익률 기준을 충족하는 사업이 종전보다 늘어날 것으로 보인다.

국토부는 민간임대리츠 활성화를 위한 제도개선을 통해 공공지원민간임대 자금조달 및 사업추진 여건이 개선되면 주택공급 확대로 이어질 거라 기대하고 있다.

공공지원민간임대는 장기간 거주하며 향후 내 집 마련 자금을 확보하는 데 유리하다. 고금리 기조가 유지되고 전세사기 불안감이 높아지면서 최근 들어 해당 주택에 대한 시장의 관심도 높아졌다.

문제는 분양전환 의무가 없어 결국 임대기간 만료 후 새로운 집을 찾아야 한다는 ‘임대주택’의 한계를 벗어나지 못해 주택 상당수는 수요자들로부터 외면받고 있단 점이다.

지난해 입주자 모집에 나선 ‘검단 한신더휴 어반파크’와 국내 최대규모 공공지원민간임대단지인 ‘고척 아이파크’는 입지가 좋은 만큼 단기간 완판에 성공했다.

반면 대구 ‘하나스테이 포정’은 지난해 입주 시작 후 현재까지 임차인을 모두 채우지 못했고, 경기 이천 ‘엘리프 이천 하이시티’ 역시 대거 미달되며 임차인 찾기에 난항을 겪고 있다. 서울에선 ‘은평뉴타운 디에트르 더퍼스트’가 임차인 찾기를 거듭하고 있다. 한시적으로 ‘분양전환 우선권’까지 내걸었다.

건설경기 침체 속 불필요한 비용 출혈을 막으려는 건설사들이 사업성이 명확하지 않은 데 뛰어들 정도의 유인책이 되긴 힘들 거란 평가가 나온다.

건설업계 관계자는 “정부 지원으로 기존보다 사업 여건이 개선되는 곳들도 물론 있겠지만, 기존 우선협상대상자로 선정된 사업들도 사업자 지위를 반납하는 상황에서 큰 실효성을 거둘지 의문”이라며 “공사비가 너무 많이 올라 그나마 사업성이 좋다는 민간 정비사업도 주저하고 있는데, 공공지원민간임대는 수요 측면에서 불확실성이 여전해 활성화까지 기대하긴 힘들 것”이라고 설명했다.