집값 바닥론 vs. 신중론? [부동산 하반기①]

5~6월 서울 아파트값 상승거래 비중 무려 ‘66%’

매수심리도 16주 연속 상승

“급매물 사라진 뒤 호가 상승세 주춤, 매수세도 줄어들어”

지난 5~6월 서울 아파트값 상승 거래 비중이 66.5%로 가장 높았다. ⓒ데일리안

최근 아파트 거래량이 증가하고 하락세가 주춤하면서 ‘집값 바닥론’이 또다시 고개를 들고 있다. 반면 하반기에 더 큰 폭락이 올 거라는 의견이 팽팽하게 맞선다. 부동산 경기가 살아날 만큼 거래량이 많지 않아 집값 반등을 이야기하기는 섣부르다는 의견이다. 이처럼 혼란이 계속되는 부동산 시장의 하반기 전망을 전문가들과 함께 매매시장, 전세시장, 청약시장 등으로 나눠 살펴봤다.[편집자주]

올 들어 부동산 시장은 급매물 소진과 함께 거래량이 회복되면서 서서히 온기가 느껴지고 있다.

연초부터 규제지역 해제, 수도권 전매제한 완화, 중도금 대출규제 폐지, 무순위 청약의 무주택·거주지 요건 폐지 등 청약과 대출관련 규제완화가 시작됐다. 이런 규제완화가 소득이 충분한 실수요자의 매매 심리를 자극했다는 분석이다.

28일 부동산R114가 올해 5월과 6월 두 달 간 전국에서 거래된 아파트 5만576건(직거래 및 계약해제 제외) 가운데 앞서 3~4월에 동일 단지, 동일 면적에서 거래가 1건 이상 체결된 주택형 1만6018건의 평균 매매가를 비교한 결과, 57.2%의 매매가가 상승한 것으로 나타났다. 이는 앞서 같은 방법으로 1~2월 거래가 대비 3~4월에 매매가가 상승한 주택형의 비중이 56.9%였던 것에 비해 소폭 증가한 것이다.

특히 서울은 지난 5~6월 상승 거래 비중이 66.5%로 가장 높았다. 서울의 상승 거래 비중은 지난 3~4월과 비교해 2.9%포인트(p) 높아졌다. 반면 평균 가격이 하락한 주택형은 33.0%에서 30.7%로, 동일 가격에 팔린 주택형은 3.4%에서 2.7%로 각각 감소했다.

서울 아파트 매수심리 역시 16주 연속 올랐다. 한국부동산원 자료를 보면 6월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 84.8로 전주(84.6)보다 0.2포인트 상승했다.

아파트 매매수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 대상 설문과 인터넷 매물건수 등을 분석해 수요와 공급 상황을 지수화한 것으로, 0~200 사이로 표시한다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 아파트 매매 공급이 수요보다 많고 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 것을 뜻한다.

KB부동산 연구원은 “1·3대책에 이어 특례보금자리론이 출시되면서 서울 내 중저가 아파트가 몰려 있고, 가격조정이 컸던 노원·성북구 등 외곽지역 거래가 늘어났다”고 말했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “매물이 풍부하고 주거환경이 좋은 대단지 위주로는 상급지 갈아타기 수요가 꾸준히 유입되는 분위기”라며 “시장 회복 기대감이 커지며 상승 전환하는 지역들이 속속 나타날 것으로 예상되나, 뚜렷한 상승 모멘텀이 부족한 상황”이라고 분석했다.

5월 서울 아파트 거래 신고 건수는 27일 기준 총 3292건으로 회복세를 이어가고 있다.ⓒ데일리안

하지만 이러한 상승 거래 분위기가 하반기까지 이어질지는 미지수다. 급매물이 소진되면서 호가가 상승한다면 수요 심리를 더 이상 자극하기 어렵다는 보수적 전망도 나온다.

아파트 매매 거래 증가세도 더뎌지고 있다. 서울부동산정보광장 집계를 보면 5월 서울 아파트 거래 신고 건수는 27일 기준 총 3292건으로 회복세를 이어갔다. 5월 계약된 아파트의 실거래가 신고 기한은 이달 말(계약일로부터 30일)까지여서 최종 계약 건수는 이보다 늘어날 전망이다.

그러나 일별 신고 건수를 보면, 이달 중순까지 매일 100~150건 이상 신고되던 5월 계약 물량이 중순 이후에는 일 30~50건 이하로 감소했다. 또 6월 계약 물량도 현재까지 1472건에 그쳐 6월 전체 거래량이 5월과 비슷하거나 줄어들 가능성도 있어 보인다.

KB부동산 연구원은 “서울의 경우 이달 들어 급매물이 사라진 뒤 일시적으로 나타나던 호가 상승세가 주춤해지고, 매수세도 줄어드는 모습을 보이는 곳이 많다”며 “최근 거래 절벽이 해소되고 있지만, 특례보금자리론이 소진되고, 건설사 분양 시즌이 도래해 공급량이 늘어나면 상황이 계속 낙관적일 수만은 없다”고 전망했다.

이에 시장은 기대 속에 신중 모드를 견지하고 있다. 다만 시장을 압박했던 금리 불확실성은 낮아지고 있다고 보고 있다.

그는 “아직은 금리 부담을 감내할 수 있는 제한적 물건을 대상으로 투자보다 실수요자 입장에서 접근할 가능성이 크다”며 “급매물 소진 후 상승한 호가 매물에 대해 수요자가 계속 반응할지 살펴봐야 할 것”이라고 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “금리와 부동산 가격은 밀접한 상관관계가 있다”며 “현재는 집값 바닥을 다지는 과정으로 집값이 더 내려가기 보단 박스권 안에서 움직일 것으로 보인다”고 전망했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “부동산 바닥론은 시기상조다. 지역별 편차는 있지만 보통 부동산 시장은 ‘7년 상승 후 3년 조정 기간’을 거쳐왔다”며 “최근 10년 내의 부동산 시장 흐름은, 2015년부터 가파르게 오르다가 2022년 하반기부터 하락하기 시작했다. 길게 보면 1년, 짧게 보면 6개월 정도의 조정 기간을 거친 셈”이라고 설명했다.

▲<전세사기 이어 최악의 역전세난까지 [부동산 하반기②] >에서 계속 이어집니다.