[인천]옥상 방수비용, 맨 위층 사람이 부담하나?

<전긍호의 부동산 이야기>

공용부분의 수리비용은 어떻게 부담해야 하나요?

<사례> A씨가 살고 있는 주택은 지상 4층짜리 빌라입니다. 빌라는 지하층을 비롯해 총 5층으로 구성되어 있고 한 층에 두 세대가 살고 있어 총 열 세대가 입주해 있는 상태입니다.

A씨는 이 중 2층 201호에 거주하고 있지요. 집이 조금 오래되기는 하였지만 아직 별다른 탈 없이 잘 살고 있던 A씨는 요즘 들어 비가 오는 날이면 계단에 물이 고여 있는 것을 종종 발견하곤 했습니다.

하지만 장마도 거의 끝나가는 데다가 큰 불편함을 느끼지 못해 대수롭지 않게 여기고 넘어갔고 얼마 뒤 퇴근길에 위층에 사는 B씨를 만난 A씨는 B씨로부터 옥상에서 비가 새어 공용계단과 4층은 집안에도 비가 샌다며 아무래도 옥상의 방수공사를 새로 해야 할 것 같다는 얘길 듣게 되었습니다.

그리고 그에 따른 비용을 빌라 입주자들 모두가 분담해야 할 것이라고도 합니다.

사실 A씨는 빌라에 들어와 산지가 3년이 넘었지만 옥상이라곤 올라가 본 적이 없었고 말이 함께 쓰는 공간이지 실상 4층에 거주하는 사람들만이 옥상을 이용하고 있지요. 게다가 갑자기 적지 않은 비용이 지출될 것을 생각하니 비가 새는 것으로 인해 별다른 피해를 입지 않는 자신도 공사비를 부담해야 한다는 것이 부당하게 생각되기도 합니다.

이 경우 B씨의 요구대로 A씨를 비롯한 빌라 입주자 전부가 공사비를 분담해야 하는 걸까요?

아파트나 빌라와 같이 여러 세대가 모여 사는 형태의 주거공간에서는 (사례)와 같은 일이 종종 발생할 것입니다. 건물이 오래되어 군데군데 수리해야 할 곳이 발견되면 누구나 그 보수공사에 소요되는 비용이 왠지 남의 일에 쓰일 돈을 자신이 부담하게 되는 것 같아 ´공돈´이 나가는 것 같은 기분이 들 수도 있겠지요.

그래서 ´집합건물의소유및관리에관한법률´에서는 <사례>에서와 같은 주거공간에서 발생되는 갖가지 분쟁들을 방지, 해결하기 위해 다음과 같은 규정들을 두고 있습니다.

동법 제3조에서는 "수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다"라고 규정합니다.

즉, 복도나 계단 등 그 구조상 해당건물의 구분소유자들이 공동으로 사용하게끔 제공된 공간은 구분소유의 대상이 되는 것이 아니라 구성원들이 공동으로 이용할 수 있는 공간으로 남게 된다는 것이지요.

그리고 이와 같은 공용부분에 대한 소유형태는 구분소유자 전원의 공동소유가 되는 것이며 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분에 한해서는 그들 구분소유자의 공동소유에 속하게 되는 것입니다.(동법 제10조)

그리고 공용부분에 대해서는 각 공유자가 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 고용부분에서 생기는 이익을 취득하도록 규정하고 있습니다.(동법 제17조)

따라서 옥상이 공용부분에 해당하게 된다면 방수공사 등의 보수공사에 드는 비용을 그 건물의 구분소유자들이 공동으로 부담해야 하는 것이지요.

<사례>에서는 A씨를 비롯한 지하 및 1층, 2층, 3층의 입주자들이 옥상이용을 전혀 하고 있지 않으므로 옥상이 이들 전체의 공용부분에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.

이에 판례는 "집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다." 라고 합니다.

즉, <사례>에서처럼 구체적인 경우에 당사자들이 해당시설을 이용하고 있는 지의 여부와 관계없이 그 객관적인 용도에 따라 공용부분인지의 여부가 결정된다는 것이지요.

따라서 <사례>에서의 빌라의 옥상은 애초에 그 출입구가 4층의 구분소유자들만이 출입이 가능하도록 지어졌다는 등의 특별한 사정이 없는 한 빌라의 구분소유자들 전부의 공용부분에 해당하는 것으로 판단되므로 그 보수공사와 관련된 비용에 대해서도 구분소유자들 전부가 공동으로 부담해야 할 것입니다.