중산층 주거안정 전략…기업형 임대사업 활성화

규제 풀고 택지·기금·세제 등 추가혜택

정부가 중산층 주거안정을 위한 기업형 임대사업 육성 전략을 올해 핵심 정책과제로 추진한다.

‘새로운 개념의 중산층 주거혁신’이라는 가치를 내세워 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 공급함에 따라 중산층의 주거부담을 덜어 전월세 시장을 안정시킨다는 계획이다.

이를 위해 규제는 최소화하고 택지·기금·세제 등의 인센티브는 최대화한다. 특히 기업형 임대에 대해서는 추가적인 혜택을 주고, ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률’을 제정해 제도를 개편하는 등의 육성책을 발표했다.

13일 정부세종청사에서 열린 6개 경제부처 합동 2015년 업무보고에서 국토교통부는 ‘기업형 주택임대사업 활성화를 통한 중산층 주거 혁신’을 올해 중점 과제로 제시했다.

우선 그간 추진해왔던 기존의 민간임대 주택에 대한 규제를 6개에서 2개로 대폭 축소하고, 기업형 임대와 일반형 임대로 구조를 단순화하기로 했다.

민간이 임대주택을 건설할 때 기금이나 택지를 지원받을 경우에는 공공이 건설한 임대주택과 동일하게 핵심 6대 규제를 적용받던 것에서, 모든 민간임대 사업자는 지원을 받더라도 임대의무기간과 임대료 상승률 제한 외에 임대인은 분양전환 의무가 없고, 임차인 자격이나 초기 임대료에 대한 규제를 받지 않는다.

임대주택 담보권 설정제한도 폐지되며, 임대주택을 담보로 사업자금 대출도 허용된다. 단 임차인 보호를 위해 건설임대는 보증금 반환보증 가입을 의무화했다.

임대의무 기간은 임차인이 희망할 경우 임대의무기간 내에는 계속 거주할 수 있도록 하되, 임대인이 재계약을 거부할 사유를 별도로 규정한다. 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한(직전 계약금액 기준)한다.

그간 5년, 10년 공공임대와 10년 준공공 매입임대, 5년 일반임대, 5년 매입임대 등으로 구분되던 민간임대 사업은 8년 장기임대와 4년 담기임대로 개편한다.

일반형 임대사업자(건설 및 매입포함)는 8년 장기임대와 4년 단기임대로 구분하고, 8년 장기임대는 준공공임대와 동일한 개념이다.

기업형 임대사업자는 8년 장기 임대주택을 일정호수 이상 임대하면서, 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자로, 일반형 임대사업자와 구분해 등록하도록 했다.

기업형 임대사업자는 8년 이상 장기임대주택을 300가구(건설임대) 또는 100가구(매입임대) 이상 임대하는 사업자로, 단순한 시설물과 임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구·가전 렌탈 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자를 말한다.

서승환 국토교통부 장관이 용산구 동자동에 건설되고 있는 민간임대주택 리츠 1호 사업장을 점검했다. ⓒ국토교통부

건설업체가 8년 장기 임대주택을 건설하고 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁해 관리하는 건설·위탁형 임대사업자와 매입임대사업자가 임대주택을 매입하고 직접 또는 주택임대관리회사에 위탁해 관리하는 매입·위탁형 임대사업자, 건설사·투자자·주택임대관리회사 등이 공동으로 리츠 등을 설립해 계획·시공·관리 업무를 일괄 수행하는 리츠형 임대사업자로 구분된다.

현재 건설임대 사업자 중 300가구 이상 관리업체는 298개(건설임대의 2.4%), 매입임대 사업자 중 100가구 이상 관리는 252명(매입임대의 0.4%) 정도다.

정부는 이 같은 기업형 임대사업자를 육성하기 위해 다각적인 지원방안을 추가로 내놨다.

기업형 임대사업자가 자체 조직 또는 지역 내 전문업체와 협업 체계를 구축해 종합 주거서비스를 제공할 수 있도록 업무범위를 확대한다.

그동안은 기업형 임대사업자에게 임대주택 관리를 수탁 받은 사업자는 공인중개사법에 의해 임차인 모집이 사실상 곤란했었다.

이와 관련해 이사업에 대한 신규 허가 발급도 검토된다. 2015년 중으로 화물자동차 수급 상황을 점검하고, 분석 결과 공급이 부족하다고 판단될 경우는 기업형 임대사업자 등에 대대한 신규 허가 발급도 추진할 예정이다.

이외에도 택지와 기금, 세제 등의 추가 혜택도 지원된다.

기업형 임대사업자에 한해 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구(가칭 New Stay 지구)’를 도입해 사업 시행권 부여하고 주택기금 출자를 허용한다. 임대의무기간 후 매각 우려로 투자위축을 감안해 일정조건을 충족하면 LH에서 매입을 확약해주는 방안도 검토한다.

할인매각, 무이자 할부 등 공급방식 개선으로 실질적인 공급가격 인하효과를 유도해 택지비 부담을 완화하고, 취득세 등 세제지원과 함께 주택기금 융자지원 대상도 85㎡ 초과주택으로 확대하며 임대기간이 길수록 금리도 추가로 인하한다.

일반형 임대사업자의 경우 장기임대는 10년 민간건설 공공임대는 폐지하고, 실제 임대기간이 8년 이상인 준공공임대로 단일화 시킨다. 이미 공급된 5년, 10년 공공임대 택지는 승인 조건대로 건설하되, 신규 공공택지는 공급을 중단한다.

8년 장기임대는 중산층을 대상으로 하는 임대주택이라는 점을 고려해 면적제한(85㎡ 이하)을 없애고, 실효성 없는 초기 임대료 규제도 폐지했다.

단기임대는 등록을 활성화하고 임대기간 확대한다. 임대의무기간을 4년으로 단축해, 민간임대(건설·매입)는 사업자의 자발적 등록을 활성화하되, 민간건설 공공임대는 실제 임대기간을 2년 5개월에서 4년으로 확대한다.

정부는 이 같은 추진을 위해 ‘민간 임대주택사업 육성 특별법’을 제정해 제도적 기반을 마련함에 앞서 하위법령을 개정해 택지, 기금 등을 즉시 지원할 방침이다.

또한 기업형임대리츠 활성화와 LH택지 공급조건 완화, 임대주택 보증제도 도입, 주택임대관리시장 성장기반 마련 등을 속도감 있게 추진해나간다는 입장이다.