“분양 쏟아지는데 살 사람이 없다”…분양시장서 드러난 ‘닥공’의 한계

9월 전국 아파트 분양예정 물량 2만2704가구

분양전망지수는 86.3 기록…한달 전보다 악화

지방 미분양 쌓이며 공급 확대 부담…"지역별 수요 고려해야"

서울 도심 아파트 단지.ⓒ뉴시스

정부가 주택 공급 확대에 속도를 내고 있지만 정작 분양 시장에는 짙은 먹구름이 드리우고 있다.

대출 규제와 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 높은 분양가 부담이 맞물리면서 시장 전망이 크게 악화되고 있어서다.

특히 이미 미분양 물량이 상당수 쌓여 있는 지방의 경우 신규 주택을 받아줄 수요가 상대적으로 부족해 공급 확대만으로 시장을 회복시키기 어렵다는 지적이 나온다.

10일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 전국 아파트 분양예정 물량은 26개 단지, 총 2만2704가구(일반분양 1만8643가구)로 집계됐다. 이는 전년 동월 대비 약 15% 증가한 수준이다. 이 기간 일반분양 물량도 43% 늘었다.

하지만 수요 여건은 오히려 악화된 상태다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과 9월 전국 아파트 분양전망지수는 전월보다 6.9포인트 하락한 86.3으로 나타났다.

분양전망지수가 100을 넘으면 향후 분양시장을 긍정적으로 전망하는 사업자가 더 많다는 의미이며, 100을 밑돌면 그 반대를 뜻한다.

수도권과 지방 모두 전망이 악화됐다. 수도권은 전월 88.5에서 이달 84.0으로 4.5포인트 떨어졌고, 비수도권 역시 94.2에서 86.8로 7.4포인트 하락했다.

대출 규제 강화와 금리 상승으로 자금 조달 부담이 늘어났고 부동산 세제 개편 불확실성과 고분양가 부담이 사업자들의 심리를 위축시킨 데 따른 것으로 풀이된다.

앞으로 미분양이 늘어날 것이란 전망도 강해졌다. 9월 미분양물량 전망지수는 105.9로 한 달 전보다 14.9포인트 상승했다.

분양가격 전망지수는 전월보다 1.2포인트 오른 108.8을 기록했다. 수요자의 구매 여력은 제한된 상황에서 공사비 상승 등으로 사업자가 분양가격을 낮추기도 쉽지 않은 구조인 셈이다.

국토교통부에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8217가구다. 이 가운데 공사가 끝난 뒤에도 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양은 2만9152가구에 달한다. 특히 준공 후 미분양 물량 상당수가 비수도권에 몰려 있어 지방 주택시장의 부담이 상대적으로 큰 상황이다.

업계에서는 분양 시장 침체와 미분양 부담이 이어지고 있는 만큼 정부가 추진하는 주택 공급 확대가 계획대로 속도를 내기 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.

주택은 실제 구매 수요가 뒷받침돼야 공급된 물량이 시장에서 소화되는 만큼 수요가 충분하지 않은 지역에 공급만 확대할 경우 미분양 부담이 오히려 커질 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미분양이나 공급 부족, 공사 물량 감소와 공사비 상승 등은 건설·부동산 시장의 주요 현안이지만 시장 수요와 업황 변화에 따라 나타나는 측면도 있는 만큼 정부가 인위적으로 시장 부양에 나서는 것은 신중할 필요가 있다”고 말했다.

이어 “민간 사업에서 발생한 미분양을 모두 공공이 떠안기보다는 시장의 자정 기능을 존중해야 한다”며 “핵심·전략산업 육성을 통해 국가경제 전반의 수요를 높여 자연스럽게 건설 수요가 확대될 수 있는 여건을 만드는 것이 중요하다”고 덧붙였다.