공동명의 지분 교환도 ‘현금청산’ 위험…재건축·재개발 ‘혼란’

지분 공유자 간 거래도 조합원 지위양도 제한 대상

서울시는 투기 수요 외 지분 거래 허용 해석

“조합원 지위양도 기준 불명확…명의·지분 변경 주의해야”

ⓒ뉴시스

정부가 서울 전역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정한 지 7개월이 지났지만 현장에서는 혼란이 이어지고 있다. 조합원 지위양도를 두고 의견이 분분하자 국토부가 추가 해석을 내놓기도 했다. 다만 이 또한 법적 효력이 없는 만큼 관련 분쟁이 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

1일 업계에 따르면 국토교통부는 지분을 공유한 자들끼리의 지분 변경도 조합원 지위양도 제한 대상에 해당된다고 판단했다. 한 주택을 여러 사람이 공유하고 있으면 이들 모두 조합원 지위를 가지고 있어야 지분을 바꿀 수 있다는 것이다.

이번 국토부 해석은 서울시 질의에 대한 회신이다. 지난해 10월 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 묶으면서 조합원 지위양도 관련 해석이 엇갈렸고, 이에 대해 서울시가 국토부에 정확한 해석을 요청했다.

또 지난해 국토부가 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 바꾼 점도 서울시가 해석을 요청한 원인으로 꼽힌다.

현재 투기과열지구 내에서는 10년 보유, 5년 거주해야 조합원 지위를 양도할 수 있다. 또는 조합 설립 후 3년이 지나서도 사업시행인가를 받지 못할 정도로 사업이 지지부진해야 한다.

이전에는 다수 인원이 공유 중인 투기과열지구 내 주택을 양도할 때 대표조합원만 조건을 충족하면 전체 지분에 대해 조합원 지위를 양도할 수 있었다.

하지만 지난해 대법원에서 조합원 지위양도 조건을 채우지 못한 지분 지위양도를 제한해야 한다고 판결했고, 국토부도 모든 공동명의 주택 소유자가 조합원 지위양도 조건을 충족해야 한다고 해석을 바꿨다.

국토부가 지분을 공유하고 있는 이들끼리 거래도 조합원 지위양도 조건을 채워야 한다고 해석하면서 공동명의 주택 매도는 더 어려워졌다. 공동 명의자 중 한 명이라도 조합원 조건을 채우지 못하면 주택 매도와 지분 정리 모두 불가능할 수 있기 때문이다.

국토부는 "지난해 대법원 판례에서 공유 지분별로 조합원 지위양도 예외사유 적용 여부를 판단하고 있는 점을 고려할 때 예외사유가 인정되지 않는 지분에 대해서는 상기 판례의 법리를 적용해야 할 것으로 사료된다"고 판단했다.

문제는 이에 대해 서울시와 국토부 해석이 달랐다는 점이다. 서울시는 조합원 지위양도 제한을 투기 수요 차단 목적으로 보고 지분 공유자끼리 거래는 조합원 지위양도 제한과 관련이 없다고 봤다.

서울 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

지분을 변경하는 과정에서 조합원 지위양도가 안 되는 지분 손실보상(현금청산) 대상 여부도 국토부와 서울시 해석이 엇갈린다.

서울시는 조합 정관으로 조합원 지위양도가 제한된 지분 처리 방법을 정할 수 있다고 봤다. 그와 달리 국토부는 양수된 전체 지분 중 조합원 지위양도가 제한되는 일부 지분은 손실보상 대상이라고 판단했다.

조합원 지위양도가 안 되는 지분 손실보상 대상일 때 일부 지분만 가지게 된 조합원의 조합원 자격에 대해서도 현장마다 판단이 다를 수 있다.

서울시와 국토부 모두 조합 정관에 따라 조합원 지위를 정할 수 있다고 해석했다. 조합의 정관을 확인해야 조합원 지위를 알 수 있는 셈이다.

국토부와 서울시 해석에도 조합원 지위양도에 대한 현장 혼란은 이어질 전망이다. 법원의 판단은 국토부·서울시 판단과 전혀 다를 수 있기 때문이다. 국토부도 서울시 질의에 회신하며 해석에 법적 효력이 없음을 분명히 했다.

업계에서는 서울시와 국토부가 서로 다른 해석을 내놓을 정도로 사안에 대한 명확한 판단이 어려운 만큼 지분 양수·양도에 신중해야 한다고 제언했다. 재건축·재개발 예정 주택의 부부간 공동명의나 자녀 상속에도 주의가 당부된다.

김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 “투기과열지구 내 재건축·재개발 주택 명의나 지분 변경에 대한 명확한 법이 없고 당사자 간 해석도 달라 현장에서 문제가 꾸준히 나오고 있다”며 “명의와 지분 변경에 대해 굉장히 주의할 수 밖에 없다”고 설명했다.