공사비·환율·중동 리스크 악재 여전…분양가 부담 커진다

민간아파트 3.3㎡(평)당 평균 분양가 2058만원

국평 기준 환산시 약 7억원…공사비 급등이 주요인

일각선 "공사비지수 올랐다고 분양가 오르는 것 아냐"

서울 시내 아파트 모습.ⓒ뉴시스

전국 아파트 분양가가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 원자재값 상승에 따른 공사비 증가와 고환율, 중동 지정학적 리스크 등이 맞물리면서 가격 불안 우려가 확대되는 모습이다.

주택도시보증공사(HUG)가 최근 발표한 민간아파트 분양시장 동향에 따르면 지난 4월 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 2058만원인 것으로 집계됐다.

이를 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡(약 34평형) 기준으로 환산하면 약 7억원에 달한다. 불과 5년 전인 2021년(약 4억6100만원)과 비교하면 2억원 넘게 상승한 수준이다.

지역별로 살펴보면 전용 84㎡ 기준 수도권 분양가는 2021년 6억5900만원에서 올해 4월 11억8200만원으로 상승했다.

같은 기간 5대 광역시 및 세종시는 4억6600만원에서 7억4900만원으로 늘었고, 기타 지방은 3억8200만원에서 4억8100만원까지 올랐다.

업계에서는 분양가 상승 주요 요인으로 공사비 급등을 꼽고 있다. 고환율 기조가 이어지면서 수입 의존도가 높은 주요 건설 원자재 가격 상승세가 지속되고 있는 것이다.

실제로 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 올 4월 건설공사비지수는 136.88로 전월 대비 1.75% 오르며 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.

자재 수급 불안도 심화되고 있다.

건설 현장의 자재 조달 상황을 나타내는 자재수급지수는 지난 3월 기준 74.3으로 전월보다 16.7포인트 하락했다. 2024년 5월 관련 지수가 도입된 이후 처음으로 70대선으로 내려앉았다.

다만 일각에서는 공사비 상승이 공공주택 분양가격 상승으로 직결되는 것은 아니라는 지적도 있다.

건설공사비지수는 전국 건설 현장의 재료비·인건비·장비비 같은 평균적인 원가 흐름을 보여주는 지표일 뿐 개별 아파트 사업의 실제 분양가를 그대로 결정하는 기준은 아니라는 것이다.

실제 분양가는 위치, 브랜드, 설계 수준, 공사 시간, 토지비, 금융 비용, 시장 상황 등 다양한 소요가 함께 반영돼 결정되는 만큼 공사비지수가 올랐다고 해서 분양가가 반드시 오르는 것은 아니라는 의미다.

한국건설기술연구원(건설연)은 최근 발간한 ‘건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서’ 보고서에서 지난해 12월 기준 주거용 건물 건설공사비지수가 130.76으로 2020년 대비 30.76% 올랐으나 이 기간 서울 아파트 평균 분양가(부동산R114 기준)는 93.9% 올라 괴리가 큰 점을 제시했다.

연구진은 “분양가격 구성 요소에 건설공사비지수로 나타나는 직접공사비 뿐 아니라 간접공사비, 설계비, 감리비 등 여타 사업 비용과 택지비가 포함되는 점을 염두에 둬야 한다”고 말했다.