[현장] 부과도 폐지도 못하는 재초환…“재건축 혼선만 가중”

전국재건축정비사업조합연대, 재초환 폐지 요구 집회 개최

서울 46개 단지 부과 대상이지만…조합원 반발에 징수 절차 지연

“미실현 이익 과세 부당…부동산원 주택가격 통계 조작도 문제”

도심 내 주택공급 위축 우려도…재건축 추진 동력 약화

29일 서울 영등포구 여의도 더불어민주당 중앙당사 앞에서 집회에 나선 전국재건축정비사업조합연대.ⓒ데일리안 임정희 기자

재건축초과이익환수제를 둘러싼 정책 혼선이 이어지면서 재건축 조합원들의 불만이 거세지고 있다.

조합에선 재초환이 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 구조라며 제도 자체의 불합리성을 지적하고 있고, 지자체 역시 조합원들의 반발에 실제 부담금 징수 절차를 개시하지 못하는 등 혼란이 이어지고 있다.

29일 전국재건축정비사업조합연대는 서울 영등포구 여의도 더불어민주당 중앙당사 앞에서 재초환 폐지를 요구하는 집회를 개최했다.

전재연은 “미실현 이익에 부과되는 재초환법은 어떤 이유로도 정당화될 수 없다”며 즉각적인 폐지를 촉구했다.

“노후 아파트 재건축했을 뿐인데”…서울 조합원, 평균 1.2억원 내야

재초환은 재건축을 통한 초과이익이 8000만원 이상일 경우 최대 50%까지 환수해가는 제도다.

서울시에 따르면 지난해 말 기준 재건축 초과이익에 대한 부담금 부과 대상 단지는 46곳, 1만7816가구로 집계됐다. 총 부과금액 기준으로는 2조1690만원으로, 1인당 납부해야 하는 평균 금액은 1억2100만원에 달한다.

다만 현재까지 실제로 부담금이 부과된 사례는 없다. 부담금 산정 기준과 미실현 이익 과세 여부를 둘러싼 논란이 지속되는 데다, 조합원들의 반발이 거세 부과 절차가 지연되고 있다.

이와 관련해 집회에 참석한 이미희 성수 장미 조합장은 “재건축 과정에서 양도세, 각종 부담금, 기부채납, 공공기여 등 여러 비용을 부담하는데 재초환까지 더해진다”며 “너무 과도한 부담”이라고 주장했다.

노사신 반포 3주구 조합장도 “아파트값은 특정 단지만 오르는 게 아니라 지역 전체가 함께 오른다”며 “같이 오른 가격을 재건축 단지만의 이익처럼 계산하고 이를 근거로 수억원을 부과한다”고 강조했다.

여기에 한국부동산원의 주택가격 통계 신뢰성 문제도 영향을 미치고 있다. 초과이익 산정 과정에서 인근 집값 상승률 등이 활용되는데, 문재인 정부 시절 부동산원의 주택가격 통계조작 논란이 제기되면서 산정 기준에 대한 불신이 확대된 상황이다.

박선용 대구 범어 1차 조합장은 “부담금 산정 기준이 되는 정상 주택 가격 상승분 통계의 공신력이 흔들리면서 당국으로서는 향후 발생할 수 있는 행정적 혼란을 피하기 위해 부과를 미루거나 신중을 기할 수밖에 없다”며 “법은 있는데 부과도 못하는 상황이 정상인가”라고 비판했다.

분담금도 수억인데 부담금까지, 도심 내 주택공급도 막힌다

무엇보다 부동산 시장에선 주택공급 위축 문제가 지적된다. 재건축은 도심 내 주택 공급을 늘릴 수 있는 핵심 수단으로 꼽힌다.

재건축이 지지부진해지면 수요가 몰리는 도심 내 주택공급도 차질을 빚을 수밖에 없는 구조다.

특히 최근에는 정비사업 추진 여건 자체가 악화되고 있는 상황이다. 부동산 시장에 대한 규제가 강화되고 있는 상황 속 중동전쟁 등으로 공사비 상승 압박이 커지면서다.

이에 정비업계에서 분담금 부담 문제가 가시화되고 있는데, 재초환 규제까지 겹칠 경우 조합들은 사업 추진 자체가 지지부진해질 수 있단 우려가 크다.

결국 재초환을 둘렀나 제도 불확실성이 재건축 사업 전반의 리스크로 작용하면서 주택공급을 저해하는 결과를 초래할 수 있다는 것이다.

박경룡 방배삼익 재건축 조합장은 “재건축이 재초환법이라는 장애물로 인해 가로막혀 있다”며 “재건축이 막히면 신규 주택 공급이 줄어들고, 주택시장 불안은 커지게 되며, 그 결과는 국민 전체의 주거 부담으로 돌아간다”고 말했다.

이어 “정부가 추진 중인 공급 정책도 재초환 규제 아래에서는 실효성을 확보하기 어렵다”며 “공급을 늘리겠다고 하면서, 공급을 막는 제도를 유지하는 것이 정상적인가”라고 덧붙였다.