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강남 아파트값 멈추지 않는 하락…‘품귀현상’ 전세는 끝 모를 상승


입력 2020.04.13 06:00 수정 2020.04.10 17:03        김희정 기자 (hjkim0510@dailian.co.kr)

수도권으로 번지는 전세가 상승…전세시장 ‘불안’

‘계약갱신청구권’ 개정, “속도 높여야 vs “입증 효과 없어”

서울의 한 아파트단지 모습.ⓒ뉴시스 서울의 한 아파트단지 모습.ⓒ뉴시스


신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파와 정부의 강력한 부동산 규제 시행으로 서울 강남 3구 아파트값이 3주 연속 하락세를 기록했다. 매매시장 위축에 따라 전세시장으로 수요가 몰리자 반대로 전세가는 고공행진을 기록하고 있다.


전세시장 불안이 강남3구를 필두로 서울을 넘어 수도권으로 확산하는 조짐이 나타나자 ‘주택임대차 계약갱신청구권’ 개정에 대한 논의도 다시 활발해지고 있다.


◇ 전세공급 하락 요인만 ↑…전셋값 상승 지속될 것


13일 한국감정원에 따르면 지난 6일 조사기준 강남4구(강남·서초·송파·강동) 아파트값은 0.18% 떨어져 약 1년 1개월 만에 최대 하락을 보였다.


강남(-0.24%)ㆍ서초(-0.24%)ㆍ송파구(-0.18%)는 부동산 시장 불확실성 확대와 보유세 부담 등으로 주요 재건축 및 인기 단지에서 가격 내려간 매물이 증가하며 하락폭이 확대됐다.


강남4구 전셋값은 0.05% 상승했다. 세부적으로는 강남 0.10%, 서초 0.04%, 강동구는 0.05% 상승했으며, 다만 송파구는 대단지 위주로 0.01% 하락했다.


강남권은 재건축 이주수요가 있거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 매물 부족 현상을 보인 것으로 나타났다. 특히 학군 수요가 몰리는 대치동은 신학기를 맞아 전세 매물이 더욱 귀해졌다.


대치동 인근 공인중개소 관계자는 “12·16 부동산 대책 이후 실거주자가 늘기 시작하면서 전세매물이 확 줄었다”며 “여기에 코로나와 신학기까지 겹쳐 전세 품귀현상이 일어나자 집주인이 1억씩 전세가를 올려도 눌러앉는 세입자가 여럿 있었다”고 설명했다.


실제로 매물이 줄어든 강남 3구(강남·서초·송파구)의 올해 1분기 전세 거래량은 지난해 대비 약 40% 감소한 5340건에 그쳤다.


전셋값 상승은 서울을 비롯한 수도권으로 번지고 있다. 수요자들이 상대적으로 저렴한 지역을 찾아 떠나자 덩달아 가격이 오른 것이다. 지난주 수도권 전세가는 서울(0.03%)·인천(0.14%)·경기(0.04%) 지역이 모두 올라 총 0.05% 상승했다.


전문가들은 코로나19 장기화, 12·16 부동산 대책에 따른 전세 매물 감소, 대출 규제, 보유세 부담에 따른 집주인들의 월세 전환 등 동시다발적인 요인에 따른 전세공급 부족으로 가격 상승이 지속될 것으로 분석했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “시장에 전세물건이 줄어들 요인이 많아 전세난은 갈수록 심화 될 수밖에 없다”고 말했다.


◇ 계약갱신청구권, 전세 안정 효과 있을까


이에 거주 안정성을 위해 정부가 추진하고 있는 계약갱신청구권 도입을 서둘러야 한다는 의견도 나오고 있다.


계약갱신 청구권은 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 한 제도다. 기존 2년 전세계약이 4년으로 늘어나는 셈이다. 여기에 더 나아가 전월세상한제(갱신 때 인상률을 연 5% 제한)를 함께 시행해야 한다는 목소리도 있다.


그러나 이 제도가 함께 시행되면 집주인이 미리 임대료를 올려 받아 단기간에 전셋값이 급등할 것이라는 우려도 생긴다.


임재만 세종대 산업대학원 부동산·자산관리학과 교수는 “부동산 시장이 안정적일 때 도입하는 것이 가장 좋지만, 어차피 처음 제도가 시작되면 약간의 부작용은 생길 수 밖에 없다”며 “지금은 코로나19로 인한 비상시국이기도 하니, 전세가격이 오르는 것을 방치하는 것보다 지금이라도 도입해 세입자의 주거안정을 도모하는 편이 낫다”고 강조했다.


이어 “대부분의 나라에서는 계약갱신 청구권과 전월세상한제가 패키지로 묶여있기는 하지만, 한국의 현실을 고려했을 때 한 번에 두 제도를 도입하는 것이 어려울 수 있으니 단계적인 도입이 더 나을 것”이라고 덧붙였다.


그러나 회의적인 시각도 만만치 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “계약갱신 청구권이 전세 안정화를 시킨다는 입증이 된 것이 없다”며 “이런저런 규제로 집주인들이 매물 공급을 줄이게 되면 결국에는 전세가격이 오를 것”이라고 밝혔다.


서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 “전세계약을 2년에서 4년으로 늘리게 되면 4년치가 모두 오르는 부작용이 생긴다”며 “차라리 규제를 완화하고 주택구매를 정상화시켜 시장에서 공급량을 늘리는 편이 낫다”고 주장했다.

김희정 기자 (hjkim0510@dailian.co.kr)
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