[2·20대책 한달] 코로나‧대출규제로 제로금리에도 거래절벽…전세난은 ‘고개’

거래량 급감 속 9억 이하 풍선효과 지속

전세수요 늘며, 전셋값 상승·월세 전환 가능성도 높아져

서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ연합뉴스

정부가 조정대상지역에 대한 대출, 청약 규제 강화가 핵심으로 단기 과열된 수원과 안양, 의왕을 조정대상지역으로 신규 지정한 2·20부동산대책이 발표된 지 한 달이 지났다.

지난해 12·16부동산대책이 발표되고 올해 2·20대책까지 연이어 대책이 나온 이후 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 상황까지 겹치며 한국 기준금리가 사상 처음 연 0%대 금리 영역에 도달했지만, 부동산 거래량은 급격하게 줄어들며 소강상태를 보이고 있다.

문제는 거래량 급감 속에 9억원 이하 중저가 아파트로 수요가 몰리면서 풍선효과가 지속되고 있다. 여기에 비자발적 전세수요가 늘어나면서 비교적 안정적이던 전세시장도 긴장감이 감돌고 있다.

20일 국토교통부는 전국의 2월 주택 매매거래이 11만5264건으로 전월 10만1334건 대비 13.7% 증가했다고 발표했지만, 2월20일 이전 계약한 경우 계약일로부터 60일 이내 신고 되고, 2월21일 이후 계약한 경우 30일 이내 신고 된 자료로 집계되기 때문에 코로나19 영향이 2월 매매거래에 거의 미반영된 것으로 판단했다. 다만, 같은 기간 서울은 1만6661건으로 지난 1월 1만6832건 대비 다소 줄어들었다.

향후 코로나19로 인해 주택 매매거래량은 더욱 감소할 것이라는 예상이다. 실제로 규제 직격탄을 맞고 있는 서울 아파트 거래량은 눈에 띄게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 7392건으로 일평균 254.9건을 기록했으나, 이달 현재까지 1309건이 거래되며 일평균 68.9건으로 급감했다.

하지만 거래량이 줄어드는 가운데 9억원 이하 아파트로는 수요가 몰리며 간간히 거래가 이뤄지는 것으로 나타났다. 직방이 아파트 매매실거래로 본 아파트 가격대별 거래량 비중을 조사한 결과, 서울에서 지난 1년간 거래된 전체 아파트 가운데 9억원 초과 아파트의 비중은 28.56%에서 올해(3월10일 기준) 15.86%로 급격히 줄어든 반면, 9억원 이하 아파트 비중은 71.34%에서 84.14%로 늘어났다.

더욱이 조정대상지역으로 묶였는데도 여전히 가격이 오르고 거래도 꾸준히 이뤄지고 있는 곳도 있다.

국토부 실거래가 공개시스템을 살펴보면 지난달 20일 전 지역이 조정대상지역으로 묶인 수원시의 지난 한 달간 아파트 매매 거래량은 257건으로, 규제 이후에도 수요자들이 아파트 매수를 하고 있는 것으로 나타났다. 가격 상승도 여전했다. 지난주에도 수원과 용인, 성남 등 이른바 ‘수‧용‧성’은 각각 0.32%, 0.29%, 0.29%가 올랐다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “코로나까지 겹치며 서울 전체 아파트 매매거래에서 고가아파트가 차지하는 비중은 점점 줄어들고 있지만, 규제가 덜한 중저가 아파트의 주도로 상승세는 이어지고 있다”며 “규제가 덜한 비강남권 일대나 서울과 근접한 경기, 인천에서의 풍선효과는 여전했다”고 설명했다.

그는 “조정대상지역으로 지정된 후 거래문의는 감소했지만, 신분당선과 재개발 호재 영향으로 집값 상승세는 이어지고 있다”며 “금리인하로 인해 대출 규제가 덜한 지역 중심의 유동성 효과는 당분간 계속될 것”이라고 전망했다.

서울의 한 아파트단지 모습.ⓒ데일리안

규제에 따른 풍선효과가 여전히 지속되고 있는 가운데 일부 지역에서는 전세난이 재연될 것이라는 관측도 적지 않다.

윤 연구원은 “코로나로 인해 사람들의 이동이 제한된 상황이지만, 교통이 편리한 지역에서는 여전히 물건이 적어 상승세가 이어지고 있다”면서 “상당수의 임차인들의 2년 주기의 전세 만기에 따라 높아진 전세가에도 재계약에 나설 가능성도 높다”고 전망했다.

양지영 R&C연구소장도 “경기가 침체된 상황이지만 보유세 인상, 금리 인하 등의 요인으로 집주인들이 세입자에게 부담을 전가하거나 전세에서 월세로 돌리는 경우가 늘어날 수 있다”며 “전세 매물이 부족한 상황에서 분양가상한제를 기다리는 청약대기 수요, 코로나로 인한 재계약 등 전세 눌러앉기 상황들이 맞물리면서 전셋값 상승세가 이어질 것으로 보인다”고 분석했다.