전세반환보증 제도 개선 시급하지만…세심한 방안 필요 목소리

경실련 “반환보증 상품 보증범위 LTV 60%로 제한해야”

임대인 “임차인 반발 우려…월세 부담도 불가피”

비아파트 시세 불분명…주택가격 산정 방법 개선 요구도

ⓒ데일리안 DB

비아파트 임대차 시장이 전세사기를 넘어 보증금 미반환 등 전세사고를 겪으며 불안한 상황이 지속되는 가운데 전세보증금에 대한 반환보증 제도개선이 시급하단 목소리가 커지고 있다. 다만 제도 개선의 필요성에는 공감하지만 보다 세심하게 접근할 필요가 있다는 지적도 나왔다.

경제정의실천시민연합(경실련)이 24일 개최한 ‘반환보증제도 개선안 임대인 공청회’에서는 전세반환보증 제도를 보다 강화할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

이 날 공청회에서 경실련은 전세보증금에 대한 반환보증과 관련해 보증한도를 담보인정비율(LTV) 60% 수준 내에서 관리해야 한다고 주장했다.

보증범위를 넘어서는 전세보증금에 대해선 보증상품 가입을 전면 막아둔 현 제도의 문제점을 해소하면서 비아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격)을 안정적으로 관리하기 위한 조치라는 설명이 이어졌다.

전세반환보증은 임차인이 전세계약 체결 시 가입하는 보증상품이다. 당초 공시가격의 150%(공시가격 150%*LTV 100%)까지 보증이 됐지만 대규모 전세사기 사태 이후 이 기준이 강화됐다.

주택가격 산정 기준이 공시가격 150%에서 140%로 낮아지고 보증범위가 주택가격의 100%에서 90%로 기준이 강화되면서 일명 ‘126%룰(공시가격 140%*LTV 90%)’이 탄생했다.

문제는 공시가격 126%를 넘어서는 가격의 전세 매물은 보증상품 가입이 불가능해짐에 따라 급격한 전세시세 하락이 발생했고 공공이 전세 시세 형성에 직접 개입한다는 임대인의 불만도 커졌다.

다만 경실련이 제안한 LTV 60%를 적용할 경우, 일정 부분 전세보증금 보호가 가능하면서도 보증범위를 넘어서는 보증금에 대해서도 보증상품 가입이 가능해진다.

예컨대 공시가격 140%에 해당하는 주택가격이 1억4000만원일 때 현행 제도로는 1억2600만원까지 보증이 되고 이 가격을 상회하는 전세매물은 보증가입이 불가능하다.

반면 경실련이 제안한 방안을 적용하면 주택도시보증공사(HUG)는 주택가격의 8400만원까지만 보증해주지만 전셋값은 시장 원리대로 정할 수 있다.

보증금이 8400만원일 때는 전액 보증이 가능하고 이 금액을 넘어서더라도 임차인이 리스크를 일부 지는 형태로 보증상품을 가입할 수 있는 것이다.

다만 임차인이 일부 리스크를 감수해야 한다는 점에서 우려를 드러내는 반응도 현장에서 나왔다.

강희창 한국임대인연합회장은 “임차인은 보증금의 100%를 보증받고 싶어하기 때문에 보증금 일부가 보증되지 않는다고 할 때 반발할 것”이라며 “이렇게 되면 보증범위를 초과하는 금액을 월세로 돌려 임차인이 월세 부담을 져야 할 것”이라고 강조했다.

이에 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장(감정평가사)은 “보증을 집값의 60%까지 해주되 나머지는 시장의 선택에 맡기자는 것”이라며 “LTV 60%를 넘는 보증금을 임차인이 선택한다는 것은 임차인이 그만큼 위험을 감수하고 계약을 체결하겠다는 것 아니겠냐”고 반박했다.

경실련이 제안한 제도 개선에 앞서 주택가격 산정 기준을 보다 세밀하게 들여다보고 개선해야 한다는 지적도 나왔다. 아파트와 달리 비아파트의 경우 매매거래가 드물어 정확한 시세를 알기 어렵다는 점에서다.

현재 주택가격 산정과 관련해 공시가격 140% 적용 외에도 감정평가 방식이 활용되고 있지만 HUG가 인정하는 감정평가법인 5곳에서만 평가가 가능하다 보니 임대인들은 주택가격 산정 방식의 투명성과 공정성에 대해 문제를 제기하고 있는 것이 현실이다.

이 날 공청회에 참석한 한 임대인은 “전세반환보증 제도 개편 이후 비아파트가 급매되곤 했다”며 “그럼 결국 이 급매 가격이 시세가 돼 이를 기준으로 보증가입 기준이 정해진다”고 설명했다.

이어 “정부에서는 보증한도를 집값 100%에서 90%로만 낮췄지만 시장 상황으로 체감상 보증상품 가입 기준 가격이 20~30%씩 빠졌다”고 강조했다.

강 회장도 “주택가격 산정시 공시가격을 활용하거나 이에 불만이 있으면 감정평가를 받을 수 있는데 올해 6월부터 HUG가 인정하는 감정평가 법인에서 평가를 받는 것만 활용할 수 있게 됐다”며 “HUG가 인정하는 감정평가법인들의 감정평가 가격이 너무 낮아 역전세 우려가 심한데 이런 상황에서 LTV 60% 적용은 문제가 있다”고 지적했다.