‘재초환 폐지’ 물 건너 갔지만…거센 반발에 부과 난항 우려

부담금 부과 예상 단지 전국 58곳, 조합원 1인당 평균 1억↑

새 정부 재초환 유지 기조에 부과 절차 서두르는 지자체들

재건축 조합들, 부동산원 집값 통계조작 지적…소송전 예고

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재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 재건축 부담금 부과가 가시화되고 있으나 조합원들의 반발이 거세 실제 이행시 현장에서의 혼란이 예상된다.

특히 부담금 산정시 반영되는 한국부동산원의 주택가격 통계가 조작됐다는 결과가 나온 만큼 향후 부담금이 통보되면 소송전이 진행될 가능성도 있다.

27일 국토교통부에 따르면 재건축초과이익 부담금 부과가 예상되는 단지는 전국의 58곳으로 파악된다.

지역별로 서울에만 29개 단지가 부과 예상 단지가 몰려있는 것으로 조사됐다. 이어 경기가 11곳, 대구가 10곳, 부산과 광주가 각 2곳, 인천과 대전, 경남, 대전이 각 1곳이다.

재초환은 재건축을 통한 초과이익이 8000만원을 넘길 경우 최대 50%까지 환수해가는 제도다. 현 시점에서 조합원 1인당 부과될 것으로 예상되는 평균 부담금은 1억328만원으로 무려 1억원이 넘는다.

다만 아직까지 부담금이 통보된 단지는 없다. 규제가 완화된 재초환법 개정안이 지난해 3월 시행된 점을 고려하면 시행일 이후 5개월 내 부담금을 통보해야 한다는 규정에 따라 8월 전에는 대상 단지에 대한 부담금 부과 절차가 완료돼야 했지만 전 정부에서의 재초환법 폐지 추진 움직임과 조합원들의 반발에 밀려 정상적으로 부과 절차가 진행되지 못했다.

그러나 이재명 정부에선 전 정부와 달리 재초환을 유지하다는 기조여서 부담금이 통보되는 재건축 단지들이 속속 나올 전망이다.

이에 따라 서울 내 몇몇 지자체에서는 부과 절차를 밟기 시작한 상황으로 부동산원도 일부 지자체를 통해 의뢰 받은 재건축 단지에 대해 부담금 산정을 위한 검증 과정을 진행 중이다.

문제는 재초환법에 대한 반발이 여전히 거세 행정 절차가 제대로 진행될 수 있을지 불투명하다는 것이다.

전국 70여 개 재건축 조합이 소속돼 있는 전국재건축정비사업조합연대는 국토교통부에 공문을 통해 재건축 부담금 부과 중단을 요구한 것으로 알려졌다.

게다가 부담금 산정 시 활용되는 부동산원의 주택가격 통계에 대한 신뢰도를 담보할 수 없다는 점도 문제다.

지난 4월 감사원은 2018년 1월부터 2021년 10월까지 102회에 걸쳐 집값 통계가 조작됐다는 내용을 발표했다.

초과이익은 재건축 후 오른 집값에서 개발비용과 주택가격 통계를 통해 산정한 정상적인 집값 상승분을 제외한 비용을 제외해 산정되기 때문에 통계 조작으로 집값 상승률이 더 낮게 산정된다면 부담금이 더 늘어날 수 있다.

이처럼 부동산원 통계에 대한 적정성 문제가 불거지면서 향후 지자체가 부담금을 산정해 통보할 경우 행정소송에 나서는 조합들도 나올 것으로 예상된다.

부동산 시장에선 재초환이 서울 등 도심 내 주택공급에 걸림돌이 될 것으로 보고 있다. 도심에서 주요하게 주택 공급하는 게 재건축인데 사업성 저하로 재건축이 제대로 이뤄지지 않아 주택 공급이 위축될 수 있다는 것이다.

건설업계 한 관계자는 “재건축 초과이익을 환수하기 위해 부담금을 부과하게 되면 사업성이 악화될 수밖에 없다”며 “최근 몇 년 간 공사비가 대폭 오르면서 재건축을 추진하기 어려운 상황이 됐는데 여기에 부담금 부담까지 키운다면 정비사업을 활성화하긴 어려울 것”이라고 지적했다.

이어 “특히 서울은 정비사업을 통해 주택을 공급하는데 재초환을 유지한다면 주택 공급을 늘리는 데에도 걸림돌이 될 것”이라고 덧붙였다.