가로주택정비 판 키우는 정부, 주택공급 효과는 '역부족'

서울시 층수완화에 사업시행면적 확대 시너지 기대

재건축·재개발 규제로 대형건설사 진출 잇따라

기반시설 부족, 주거환경 개선 효과 '미미'

앞으로 소규모주택정비 관리지역 내에서는 민간 가로주택정비사업 시행면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 확대된다. 서울 성북구 장위뉴타운 일대 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

정부가 일명 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업 활성화를 통해 도심 내 주택공급 속도를 앞당기려는 모습이다. 재건축·재개발에 제동이 걸리면서 대형건설사들도 해당 사업으로 눈을 돌리고 있지만, 여전히 안정적인 주택공급 효과를 거두기엔 한계가 있다는 평가다.

27일 업계 등에 따르면 정부는 최근 소규모 정비사업 활성화를 위한 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙' 개정안을 입법 예고했다. 이에 따라 앞으로 소규모주택정비 관리지역 내에서는 민간 가로주택정비사업 시행면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 확대될 예정이다.

가로주택정비사업은 도로로 둘러싸인 소규모 저층·노후주택을 정비하는 것으로 서울시가 지난 2012년 마련한 제도다. 일반 재건축 대비 절차가 간소해 사업기간이 짧다는 점이 특징이다. 공공이 사업에 참여하고 일정 비율 임대주택을 채울 경우, 분양가상한제 적용을 피할 수 있다. 재건축 초과이익환수제 대상에서도 제외된다.

앞서 서울시는 사업 활성화를 위해 그간 도시경관을 해친다며 설정해뒀던 층수 제한도 완화했다. 제2종 일반주거지역에 대해선 최고 15층으로 높인 데 이어, 제2종 7층 이하 일반주거지역은 올 들어 10층 이내로 수정했다.

정부는 여기에 사업 시행면적까지 확대함으로써 주택공급 시너지 효과를 내겠단 전략이다. 최근 실수요자 선호도가 높은 대형건설사들까지 속속 진출하는 만큼 시장 성장 가능성이 밝다고 판단한 모양새다.

올 초 현대건설은 서울 마포구 합정동 477 일원 가로주택정비사업을 수주했고 DL이앤씨는 4월 인천 미추홀구 용현3구역 시공권을 확보하며 해당 정비사업에 처음 진출했다. GS건설은 자회사 자이에스앤디를 통해 수송동 1가 가로주택정비사업, 서초구 낙원청광연립 가로주택정비사업을 추진 중이다.

서울시에 따르면 6월 기준 시내 105곳에서 가로주택정비사업이 추진 중이다. 지난해 같은 기간 63곳에 그쳤던 것을 감안하면 67%가량 증가했다.

하지만 여전히 이 같은 소규모 개발사업으로는 안정적인 공급 효과를 거두기 힘들단 의견이 지배적이다. 가로주택정비사업에 나서는 곳들이 늘어난 것은 정부 규제로 재건축·재개발 추진이 꽉 막힌 탓이 크기 때문이다.

사업 규모가 작아 각종 인센티브와 규제 완화를 고려하더라도 일반 정비사업 대비 사업성은 현저히 떨어진다. 개발되더라도 대부분 1~2개동 수준이 그치는 정도여서 일반분양 물량이 적다.

특히 인프라 확충에 대한 의무가 없다는 점에서 장기적으로 안정적인 주택공급 대안으로 떠오르기 힘들단 지적이다.

가로주택정비사업은 공원이나 각종 커뮤니티 시설 등 기반시설 투자 없이 기존 도로나 주변 환경을 그대로 유지한 채 노후주택에 대한 정비만 이뤄진다. 자칫 도시계획에 어울리지 않는 '나홀로 아파트'만 난립하는 부작용을 낳을 수 있단 우려다.

전문가들은 소규모 정비사업만으론 정부가 목표한 공급효과를 거두기 힘들거란 견해다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "일부 재건축, 재개발 추진이 난항을 겪는 지역은 주거환경 개선 효과가 있을지 모르지만 결국 언 발에 오줌누기"라며 "지금 시장에서 발생하는 주택부족의 문제, 주거 질의 문제, 인프라 부족의 문제 등을 해결하기엔 역부족"이라고 진단했다.

이어 "현재는 정부 규제가 꽉 막혀있어 소규모라도 정비사업을 하자는 곳들이 많지만, 당장 3~4년 뒤 시장 분위기가 어떻게 달라질지 모르는 상황에서 끝까지 추진되는 곳들은 많지 않을 것"이라고 덧붙였다.