국토부 “동탄·기흥·구리, 차입·갭투자 차단”…추가 풍선효과엔 선 그어

“갭투자·외지인 거래 비율 등 고려, 차입 비중도 30~40%”

늑장 규제 지적엔 “다주택자 양도세 중과 전 상황 등 고려”

동탄 일대 아파트 단지.ⓒ연합뉴스

정부가 반도체 호황에 따른 유동성 확대와 30~40% 수준의 차입 비중 등을 근거로 화성 동탄과 용인 기흥, 구리를 추가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정했다.

반도체 특수와 수도권광역급행철도(GTX)-A 등 교통 호재로 집값 상승 기대가 커진 상황에서 과도한 대출이나 갭투자를 활용한 가수요가 시장 과열을 부추기는 것을 차단하겠다는 취지다.

향후 추가적인 풍선효과 확산 가능성도 제한적이라고 봤다.

30일 국토교통부는 다음 달 1일부터 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정한다고 밝혔다.

경기도도 다음 달 5일부터 내년 12월31일까지 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다.

이유리 국토부 주택정책과장은 이날 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 “규제지역은 차입을 통한 주택 구입을 억제하고, 토허구역은 세 끼고 매매하는 갭투자 가수요를 차단할 수 있다”며 “두 규제는 상호 보완적인 역할을 한다”고 설명했다.

국토부는 추가 규제지역으로 지정된 지역에서 투기적 매수세가 나타나고 있다고 판단한 것으로 보인다.

이 과장은 “반도체 기업 성과급 등 유동성 자체가 늘어나 대출을 통하지 않고, 많아진 자산으로 주택을 구입하는 영향도 있다고 인지한다”면서도 “이런 부분이 주택 가격을 올리면 가격 상승 때문에 불안해하며 대출로 진입하려는 가수요가 있다”고 말했다.

이어 “가수요를 차단해 시장 불안을 잠재우는 데 효과가 있을 것”이라고 설명했다.

특히 주택담보대출 등 30~40%에 이르는 차입 비중도 추가 규제지역·토지거래허가구역 지정에 영향을 끼쳤다.

이 과장은 “규제지역 지정 시 갭투자 비율, 외지인 거래 비율 등을 고려해 시장 상황을 판단한다”고 답했다.

차입 비중과 관련해서는 “별도 기준을 가지고 있지는 않다”면서도 “동탄, 기흥, 구리 세 지역도 지역별로 차입 비중이 30~40% 수준이었다”고 했다.

이미 정량적인 기준을 충족한 지 수개월이 지나서야 규제에 나섰다는 늑장 대응 지적에 대해서는 “정량적 지정 기준을 운용하고 있지만, 이를 충족했다고 해서 즉시 지정하고, 미충족했다고 해서 해제하는 것은 아니다”고 답했다.

또 “다주택자 양도세 중과 등 이슈가 있었기 때문에 전체적인 시장 흐름을 고려하며 모니터링했다”고 말했다.

주택법 및 시행령에 따르면 직전 3개월 동안 주택가격 상승률이 해당 지역 소비자물가상승률의 1.3배를 초과할 경우 조정대상지역 지정이 가능하다.

이미 동탄과 기흥 등은 풍선효과 등으로 집값 상승률이 높은 수준을 보였으나, 지난달 9일까지 양도세 중과 재개 전 다주택자 매물이 활발히 거래된 영향 등을 고려해 규제 지정 여부를 신중히 결정했다는 설명이다.

다만 정부는 이번 규제지역·토지거래허가구역 확대에 따른 추가 풍선효과 가능성은 낮게 보고 있다.

이 과장은 “지난해 10·15 대책 때에는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 많이 확산되고 있는 상황이어서 비교적 광범위한 지역을 지정했다”며 “이번엔 동탄 등 반도체 라인 중심으로 상승세가 높은 상황”이라고 분석했다.

그러면서 “유사한 수요가 어느 정도까지 퍼질 수 있는지 고려한다면 아주 광범위하게 퍼질 가능성은 낮다”며 안양 만안구, 수원 권선구 등 비규제지역은 “정량적 기준을 충족하지 못했다”고 했다.

전월세 매물 감소 우려에 대해서도 규제 영향보다는 입주물량 감소를 지적했다.

이 과장은 “지난 2022년부터 착공이 줄어 지난해, 올해 입주상황이 좋지 않아 전월세 물량 공급을 줄이는 데 작용을 하고 있다고 생각한다”고 말했다.