집값 과열에 결국 ‘3중 규제’ 카드 또…동탄·기흥·구리, 규제지역으로

규제지역, 7월 1일부터 효력 발생…토허구역, 5일부터 내년 말까지

반도체·교통 호재에 달아오른 집값, 단기 거래 위축 전망

수도권 준공 46% 급감, “규제만으론 시장 안정화 한계”

ⓒ뉴시스

정부가 수도권 집값 상승세에 불을 지피고 있는 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶었다.

투기 수요와 갭투자를 차단해 과열된 매수세를 관리하겠단 취지로, 당분간 가격 상승세가 주춤해질 것으로 예상된다.

다만 실수요와 교통 및 반도체 산업에 대한 기대감이 이미 가격을 밀어 올린 데다, 수도권 입주 물량 부족 우려가 커지고 있어 집값 안정 효과가 장기화될지는 미지수다.

30일 국토교통부와 경기도에 따르면 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정됐다.

규제지역 지정 효력은 다음 달 1일부터 발생하고, 토지거래허가구역은 5일부터 내년 12월 31일까지 효력이 유지된다.

지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역·토허구역으로 묶인 데 이어 수도권 내 과열 지역 3곳이 추가로 규제 대상에 포함된 것이다.

대출·세제·청약·실거주 등 전방위적 규제에 단기 효과 예상

이번 지정은 최근 반도체 호황과 관련된 유동성 공급 및 수요 확대와 서울과 인접한 지역으로의 풍선효과가 이어진 데 따른 과열 양상을 완화하기 위한 조치로 보인다.

국토부 관계자는 “규제지역은 대출과 세제 규제로 차입(대출)을 통한 주택 구입을 억제하는 효과가 있다”며 “토허제는 실거주 의무가 발생하기 때문에 세를 끼고 구입하는 주택 가수요를 차단할 수 있다”고 설명했다.

이에 따라 다음 달 1일부터 이들 지역에는 주택담보대출비율(LTV)가 70%에서 40%로 강화되고 다주택자의 대출은 제한된다. 취득세와 양도소득세 등 세부담도 커진다.

또 토허구역 지정으로 주택 거래 시 실거주 의무가 단서로 달려 전세끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 차단된다.

이에 따라 시장에서는 단기적인 매수세가 둔화될 가능성이 크다고 보고 있다. 과도한 대출을 활용하거나, 세입자의 전세보증금을 활용한 비실수요자의 진입이 어려워지기 때문.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “추가 규제지역 지정 시 대출규제 문턱이 높아진다”며 “취득세, 보유세, 양도세 부담이 커지므로 매수세는 주춤할 것”이라고 내다봤다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출, 세제, 청약, 정비사업 규제는 물론 거래 자체에도 제한이 가해져 투자 목적의 진입은 한층 어려워진다”며 “단기적으로는 거래량 감소와 투자수요 위축이 불가피할 것”이라고 전망했다.

주택공급 ‘구멍’에 규제일변도 정책 실효성 물음표

문제는 규제 효과가 장기적인 집값 안정으로 이어질지는 불확실하다는 것이다.

이번 지정 지역은 교통·일자리 호재를 기반으로 한 실수요도 적지 않고 주식시장 호황 등으로 축적된 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 전문위원은 “지난해 모든 투자자산 가치가 오르는 현상이 현재도 상당 부분 진행형”이라며 “물가, 유가, 환율 등 외부요인만 봐도 실물자산 가격변동은 예상할 수 있다”고 설명했다.

이어 “증시호황에 다른 여유자금(수익)과 반도체 기업의 성과급이 특정지역의 가격상승에 영향을 끼친 것도 감안해야 한다”며 “이는 투기보다는 실수요 측면이 더 큰 것으로 판단될 여지가 있다”고 말했다.

무엇보다 공급 부족 우려가 여전하다. 주택통계에 따르면 올해 1~5월 누적된 준공 실적은 8만8143가구로, 1년 전 대비 46.7% 대폭 감소했다.

수도권 역시 올해 1~5월 준공 물량은 4만2393가구로, 1년 새 46.3% 줄었다. 수년간 누적된 착공 감소 현상이 당장의 입주물량 축소로 이어진 것이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택가격의 방향은 공급 확대, 금리 흐름, 대출 규제, 경기 여건이 복합적으로 결정할 가능성이 높다”며 “이번 규제는 최근 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 걸 수는 있지만 장기적인 가격 안정을 위해서는 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시돼야 한다”고 주장했다.

김 위원도 “신규 입주 물량 감소의 지속적인 감소로 인한 전월세 시장 불안이 장기화될 전망”이라며 “이러한 수요가 인근 비규제지역으로 이동하는 또 다른 풍선효과 가능성도 배제하기 어렵다”고 분석했다.