3기 신도시 물량 절반은 경기도민 우선…“서울 분산효과 한계”

청약 물량의 50%만 서울 등 기타지역…경기도 이전, 사전청약은 이미 늦어

3기 신도시 용적률 상향조정 방안, 쾌적한 신도시 장점 퇴색시켜

3기 신도시가 개발되는 고양 창릉 일대 모습.ⓒ뉴시스

주택 추가 공급대책이 난항을 겪으며 발표가 예상보다 늦어지는 분위기다. 이런 상황에 공급 방안의 하나로 3기 신도시 용적률 상향조정 등이 언급되고 있지만, 실질적으로 3기 신도시 자체가 서울 수요분산에 큰 도움이 안 될 거라는 분석이 나온다.

서울 거주자가 청약 받을 수 있는 아파트는 전체 물량의 절반가량에 그치기 때문이다. 게다가 3기 신도시 용적률 상향조정 방안도 공급량은 늘릴 수 있겠지만, 신도시의 가치를 떨어트린다는 게 전문가들의 설명이다.

29일 국토교통부에 따르면 이르면 내년 말부터 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 정부는 수요자들에게 공급 시그널을 먼저 주기 위해 사업 속도가 빠른 곳부터 사전청약 제도를 적용하기로 했다.

수도권 30만가구 공급 계획에서 신도시급 공급 물량은 남양주 왕숙 6만6000가구, 하남 교산 3만2000가구, 인천 계약 1만7000가구, 고양 창릉 3만8000가구, 부천 대장 2만가구 등이다.

사전청약은 본청약과 마찬가지로 진행된다. 일반분양 1순위 자격은 청약통장 가입한 지 2년이 지나고, 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 무주택 세대주가 해당한다.

여기에 거주지역별로 차이가 발생한다. 3기 신도시가 들어서는 지역에서 2년 거주자에게 먼저 30%, 그 외 경기도에 20%가 우선 공급된다. 나머지 50%는 서울 등 기타지역 거주자에게 돌아간다. 특히 해당지역 2년 이상 거주자는 해당지역, 경기도, 기타지역 등 총 3번의 청약기회가 주어진다.

3기 신도시 청약 당첨을 위해 경기도 지역으로 이사를 고민하는 수요자들도 있지만, 사전청약은 이미 한발 늦었다는 분석이다. 사전청약이 예정대로 내년 말께 진행될 경우 2년 거주 요건을 채우기 위해선 지난해 말부터 거주해야 한다는 계산이 나온다.

본청약을 노려볼 수는 있다. 하지만 수요자 입장에선 당첨되지 않을 경우를 감안하면, 3기 신도시 청약만을 목표로 거주지를 옮기는 것은 상당한 위험 부담이 따르는 일이다.

해당지역과 기타경기에서 우선청약 물량의 절반을 모두 소화해낼지가 관건이긴 하지만, 1순위 가입자 수만 따져봤을 때 서울과 경기도는 비슷한 수준인 것으로 파악됐다.

한국감정원 청약홈을 보면 주택청약 종합저축 가입자 수는 지난달 말 기준 서울 602만3124명, 경기도 651만7091명, 인천 144만8635명 등으로 조사됐다. 이 중에서 1순위에 해당하는 가입자는 서울 321만3004명, 경기도 338만5890명, 인천 65만8669명 등이다.

결국 수도권 외곽이라는 입지적 조건뿐만 아니라 우선청약 등을 고려하면, 당초 3기 신도시 개발 목표인 서울 수요 분산의 효과를 거두기엔 한계가 있다는 지적이다.

또한 공급 물량을 추가 확보하기 위해 3기 신도시 용적률 상향조정에 대한 문제도 지적된다. 공급량 자체는 늘어나겠지만, 도심 밀집지역보다 쾌적하다는 신도시만의 장점이 무색해질 우려가 있다는 것이다.

권일 부동산인포 팀장은 “해당지역과 기타경기에 전체 물량의 절반이 배정되고 나머지는 서울 기타지역인 것”이라며 “결국에는 경기도 내에서 공급이 이뤄지는 셈이기 때문에, 서울 수요 분산이라는 정부의 의도대로 시장이 굴러가지 않을 가능성이 높다”고 말했다.

이어 그는 “과거 일산이나 분당 같은 1기 신도시들은 굉장히 파격적으로 낮은 용적률이었다”며 “때문에 신도시라고 하면 용적률이 낮아 쾌적함이 장점이었는데, 3기 신도시의 용적률을 높여버리면 신도시만의 가치를 떨어트리는 일이다”고 덧붙였다.