정부 분양가 줄다리기에 정비사업 '멘붕'…보증강화에 상한제 압박까지

일반분양 수익 줄어들면 정비사업에는 치명타, 조합원들 부담 가중될 것

서울 주택공급 대부분이 정비사업에서 나와, 부작용이 더 큰 정책

일반분양 수익 줄어들면 정비사업에는 치명타, 조합원들 부담 가중될 것
서울 주택공급 대부분이 정비사업에서 나와, 부작용이 더 큰 정책

일반분양을 코앞에 둔 정비사업 조합들이 골머리를 앓고 있다. 사진은 서울 송파구 아파트 전경. ⓒ권이상 기자

재개발.재건축 등 정비사업 시장이 '멘붕(멘탈붕괴)‘에 빠졌다. 정부가 치솟는 분양가를 잡기 위해 분양보증 강화에 이어 민간택지 분양가 상한제 도입 카드까지 꺼내들었기 때문이다.

정비사업은 일반분양이라는 수익을 바탕으로 주거개선을 하는 것인데, 수익이 제한되거나 적어질수록 조합원들의 부담이 커지기 마련이다.

이 때문에 정비사업 조합들은 사업을 아예 연기하거나 후분양과 리모델링으로 선회하려는 움직을 보이고 있다.

일부 단지에서는 일반분양 분의 일부는 선분양, 나머지는 후분양이라는 신종 분양 대책을 검토하고 있다.

전문가들은 정부가 민간택지의 분양가를 통제하는 것은 치솟는 분양가를 잡기 위한 임시방편일뿐이라고 지적한다.

분양가 상한제는 민간분양을 위축시켜 오히려 주택공급에 영향을 주고 이를 피하기 위한 편법이 등장해 분양가 상승 등 역효과가 나올 것으로 우려하고 있다.

10일 부동산 업계에 따르면 일반분양을 코앞에 둔 정비사업 조합들이 골머리를 앓고 있다.

최근 주택도시보증공사(HUG)의‘ 고분양가 사업장 심사기준’강화에 이어 김현미 국토교통부 장관이 현재 공공택지에만 적용되고 있는 분양가상한제를 민간택지로 확대하는 방안을 시사했기 때문이다.

앞어서 정비사업 조합들은 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양제 도입을 적극 검토하고 나섰다. 만약 새로운 분양심사 기준대로 분양가를 책정할 경우 애초 계획했던 분양가격보다 가격이 낮아질 가능성이 크기 때문이다.

반면 후분양제는 선분양과 달리 HUG의 분양보증 없이 시공자 연대보증만 있어도 분양가를 책정할 수 있다.

게다가 착공부터 분양 시점까지 오른 주택가격 상승분이나 이자비용, 공사비를 비롯한 물가상승분을 분양가에 반영할 수 있는 장점도 있다.

이미 강남구 상아2차와 서초구 신반포3차·경남아파트, 경기도 과천주공1단지 등은 후분양제 도입을 확정했다.

또 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구 등도 후분양 도입을 적극 검토 중인 것으로 알려지고 있다.

강북에서도 후분양으로 선회하려는 움직임이 나타나고 있다. 서울 중구 세운재정비촉진지구에 속해있는 세운3구역은 견본주택 개관을 코앞에 두고 분양 일정을 중단하고 후분양제 도입을 검토하고 있다. 서울 동작구 흑석3구역과 흑석9구역도 현재 후분양 가능성을 밝혔다.

게다가 둔촌주공의 경우 중도금 대출이 가능한 9억원 이하 물량은 선분양하고, 9억원 이상 물량은 후분양하는 것으로 논의 중이다.

강남의 한 재건축 조합 관계자는 “후분양으로 일반분양 시기와 분양가를 맞추기로 했다”며 “그런데 일각에서 후분양에도 분양가 상한제 검토가 얘기가 나오고 있어 좌불안석이다”고 토로했다.

재건축을 위해 사업을 추진 중인 사업 초기의 조합도 HUG 및 정부의 규제가 강화되면서 리모델링 사업으로도 방향을 틀려고 검토 중이다.

지난해 3월 정부가 재건축 안전진단을 강화해 사업 실현성이 크게 낮아진 데다, 초과이익 환수제, 분양가 규제 문제도 얽혀 있어 재건축의 메리트가 떨어졌기 때문이다.

전문가들은 분양가 상한제가 적용되면 정비사업이 가장 큰 영향을 받을 것으로 전망하고 있다.

한 부동산 전문가는 “서울 주택공급의 물량 대부분이 재건축과 재개발 등 정비사업을 통해서 나오는데, 분양가 상한제는 실효성보다 부작용이 더 클 것”이라며 “결국 주택공급이 위축되면 로또 분양을 더욱 양산시켜, 서민들의 상대적 박탈감을 키우게 될 것”이라고 전했다.