서울시, 민간임대주택 ‘심폐소생’…규제 완화 및 리츠 출자 지원

오피스텔 접도 조건 규제 완화 및 건축 심의 대상 축소

AI 위험 분석 리포트 제공해 전세사기 예방

기업형 임대 확대…서울주택진흥기금 활용해 금융 지원

오세훈 서울시장이 지난달 11일 중랑구민회관에서 열린 ‘대시민 정비사업 아카데미’에서 특별 강연하고 있다.ⓒ서울시

서울시가 공급 절벽 상황에 치달은 민간 임대주택 시장 심폐소생에 나선다. 이를 통해 시민 주거비 부담을 덜고 전월세 시장을 안정화한단 목표다.

서울시는 1일 규제 완화 및 금융지원을 통한 민간임대주택 공급 확대와 임차인·임대인에 대한 행정지원을 주요 내용으로 하는 ‘서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안’을 발표했다.

임대시장은 공공만으로 한계가 있어 민간 주도로 활성화한단 계획이다. 현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임대시장의 20%에 달한다.

유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간 임대사업자는 9만8000명에 이른다.

그간 임대사업자 등록을 유도하기 위해 각종 세제 지원이 이뤄졌으나 현재는 단·장기 아파트 임대 폐지 등 잦은 정부 정책 변경으로 신규 민간임대사업자수는 지난 2018년 3만명에서 지난해 2000명으로 약 93% 급감했다.

여기에 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상이 짙어지면서 비아파트 착공 물량은 지난 2015년 반기별 평균 3만6000가구에서 지난해 약 2000가구 수준으로 쪼그라들었다.

서울시는 ▲건축규제 완화 ▲임대인·임차인 행정 지원 ▲금융지원 ▲제도개선을 위한 정부 건의 등 네 가지 대책을 마련했다.

우선 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 가령 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 시는 내년 1월부터 실제 적용한단 계획이다.

오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상은 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 축소해 31~49실 중소규모 오피스텔도 심의 없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다. 신속인허가협의체도 구성·운영해 인허가 분쟁 및 인허가 기간 자체를 줄일 계획이다.

전세사기 예방에도 나선다. 인공지능(AI) 전세사기 위험분석 리포트를 10월 말부터 제공해 임차인이 집주인에 대한 위험도를 사전 확인해 안전한 전세계약을 진행할 수 있도록 지원한다.

민간 임대사업자는 지난 8월 발간한 ‘민간임대 업무편람’에 이어 임대 가이드라인 제정, 민관협의회 정례 운영 등을 통해 불필요한 분쟁을 예방하도록 돕는다.

기업형 민간임대도 확대한다. 서울시는 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자 비율 감소분(14→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원한다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원, 안정적 운영을 유도한다.

이밖에 정부에 제도 개선을 적극 건의해 민간 임대주택 시장의 신규 유입 기반을 다진단 계획이다. 시는 지난달 보증보험 가입 기준을 정부에 요청한 바 있다.

여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화 및 과거 축소된 장기임대에 따른 종부세·양도세 등 세제 혜택의 합리적 조정을 건의할 예정이다.

오세훈 서울시장은 “빌라와 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간 임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 “규제 완화와 적극 행정 지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간 임대시장 병목을 풀고 시장 활력을 되살리겠다”고 말했다.