디딤돌 대출 축소로 ‘두 마리 토끼’ 잡는다는데…“무주택 서민 고민 깊어져”

집값·가계부채 관리에 방점, 수도권 아파트에 방공제 의무 적용

대출 한도 2800만~5500만원 축소…수도권 외곽에 직격탄

“풍선효과로 서울 전월세 시장 혼란 커질 것…총량보단 연체율 관리가 관건”

정부가 주택시장과 가계부채 관리라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 디딤돌 대출 한도 축소에 나선다고 예고했다. 이에 따라 수도권 지역의 아파트 매입 시 최대 5500만원까지 대출 한도가 줄어들 것으로 예상되면서 무주택 서민들의 고민은 깊어질 전망이다.ⓒ뉴시스

정부가 주택시장과 가계부채 관리라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 디딤돌 대출 한도 축소에 나선다고 예고했다. 이에 따라 수도권 지역의 아파트 매입 시 최대 5500만원까지 대출 한도가 줄어들 것으로 예상되면서 무주택 서민들의 고민은 깊어질 전망이다.

지난 6일 국토교통부는 다음 달 2일부터 수도권 아파트 대상 디딤돌 대출 실행 시 방공제를 의무 적용한다고 밝혔다. 이와 함께 후취담보 조건으로 미등기 아파트에 대한 신규 대출도 제한한다.

방공제는 대출 실행 시 최우선변제금 만큼을 제외해 한도를 산정하는 것이다. 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선해 보증금 일부를 변제받을 수 있기 때문에 대출기관이 해당 금액을 제외하고 대출을 내준다.

다만 디딤돌 대출은 별도의 보증 가입 시 방공제 적용을 면제해줬는데 이를 의무 적용하면서 한도를 제한하는 효과를 내겠다는 의도다.

국토부 관계자는 “소액임차인은 미리 설정된 근저당 기일보다도 우선해 보증금을 일부 돌려받을 수 있기 때문에 LTV에서 제외하는 게 맞지만 과거 정책적인 이유로 디딤돌 대출은 적용해주지 않았던 것 같다”며 “방공제 적용은 이를 정상화하는 부분”이라고 말했다.

또 “디딤돌 대출이 금액 기준으로 수도권 50% 정도 되기 때문에 가계부채 억제에 어느 정도 효과는 있을 것”이라며 “올해 나간 대출 기준으로 내년 3조원, 내후년은 5조원 내외로 감소가 예상된다”고 했다.

이렇게 되면 수도권에선 2800만원에서 최대 5500만원까지 대출 한도가 줄어든다. 지역별로 최우선변제금은 ▲서울 5500만원 ▲수도권 과밀억제권역 4800만원 ▲광역시 2800만원 ▲그 외 지역 2500만원 등으로 상이하게 적용된다.

예컨대 경기도(과밀억제권역) 소재 5억원 아파트 구입 시 기존에는 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용해 3억5000만원의 대출이 가능했으나, 방공제 적용으로 최우선변제금 4800만원이 제외돼 3억200만원으로 낮아진다.

집값의 약 10%에 달하는 금액 만큼 대출 한도가 낮아지는 것이어서 서민들의 내 집 마련 부담을 키울 수 있다는 평가가 나온다.

물론 연간 소득 4000만원 이하의 가구가 3억원 이하의 주택을 구매할 때에는 이 같은 조치를 적용시키기 않기로 했지만 여전히 수도권 외곽 지역의 5억원 이하의 주택을 매매하려는 수요를 억누를 수밖에 없다는 분석이다.

특히 지난 9월 기준 서울의 중위 주택 가격이 6억8113만원인 점을 고려하면 서울을 중심으로 오르는 집값 상승세를 잡기도 어렵다는 판단이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해 중반에 부각된 주택가격 상승은 서울 주요지역 중심으로 전고점 대비, 또는 그 이상을 넘어서면서 전반적인 거래량이 증가한 것”이라며 “이는 자연스러운 시장 흐름으로 2년 전 급등한 미국 기준금리 영향으로 위축됐던 시장이 조금씩 제자리를 찾아간다고 봐도 무방하다”고 주장했다.

이어 “매매시장이 일부 위축됨으로써 가격을 억누르는 효과는 기대 가능하지만 향후 규제 완화 시 그만큼 가격이 반등할 수 있다”면서도 “대출규제 효과는 제한적일 것”이라고 덧붙였다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “수도권에서 서민들이 내 집 마련을 할 수 있는 길을 막아버렸다. 이 수요는 결국 전세와 월세, 즉 임대 시장으로 옮겨갈 것”이라며 “안 그래도 서울 전세 가격이 오르고 있는데, 향후 입주 물량이 줄어들면 문제는 더 심화될 것”이라고 지적했다.

그러면서 “서울 집값은 한강 벨트를 중심으로 오르면서 양극화 현상이 벌어지고 있는데, 이와 관련 없는 시장을 제한하는 것은 집값 안정에도, 가계부채 관리에도 도움이 되지 않을 것이다. 신규 입주 물량이 발생하면 가계부채는 늘어날 수밖에 없다”며 “가계부채 총량보다는 연체율 등 건전성을 확보하는 것이 관건”이라고 말했다.