임대차법 4년…아파트는 전셋값 치솟고, 비아파트는 역전세

6월 첫째 주 서울 아파트 전세 가격지수는 0.10% 오르며 지난해 6월 상승 전환한 뒤 1년째 상승세를 이어가고 있다.ⓒ연합뉴스

계약갱신요구권과 전월세상한제 등 임대차 2법을 도입한 주택임대차보호법이 다음 달로 시행 4년 차를 맞았지만, 전세시장은 여전히 불안한 모습이다. 아파트로 전세 수요가 쏠리면서 아파트 전셋값은 치솟고 있는 반면, 빌라(다세대·연립) 등 비아파트는 역전세가 늘어나고 있다.

12일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’ 자료에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 전세 가격지수는 0.10% 오르며 지난해 6월 상승 전환한 뒤 1년째 상승세를 이어가고 있다.

이는 역대 세 번째로 긴 상승 기간 기록이다. 역대 최장 기록은 2014년 6월 셋째 주부터 2017년 1월 둘째 주까지 135주다. 이어 2019년 7월 첫째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 134주 순이다.

이처럼 서울의 전셋값이 지속적으로 상승하는 것과 관련해 전문가들은 수급 불일치를 원인으로 꼽는다. 또 상반기 입주물량 감소와 임대차2법 만기 도래 등으로 당분간 전셋값 상승세는 이어질 것이란 전망이다.

임대차 2법은 지난 2020년 7월부터 시행됐다. 임차인에게 계약을 연장할 수 있는 권리를 1회 보장하고 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용을 골자로 한다. 전세 계약이 통상 2년씩 체결되는 만큼, 계약 갱신청구권을 사용한 전세 매물의 4년 만기가 돌아오면서 전셋값 인상률이 5%를 웃돌 가능성이 크다.

게다가 빌라 전세사기 여파가 여전히 남아 있어 아파트 전세로 수요가 몰리면서 아파트 전셋값은 오르는 데 반해 비아파트의 경우에는 전셋값이 떨어지며 역전세가 발생할 것이란 분석도 나온다.

실제로 올해 1~5월 서울에서 거래된 연립·다세대 전세의 46%가 역전세 주택이라는 조사 결과가 나왔다.

부동산 정보 플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 2022년 1~5월 전세 거래 4만2546건과 올해 1~5월 동일 주소지에서 전세 거래가 이뤄진 9653건을 분석한 결과, 46%에 해당하는 4437건은 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 나타났다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 979만원으로 2년 전과 비교해 4% 하락했다.

지난해 다방의 동일 조사에서 역전세 주택 비중이 34.7%, 시세 차액은 평균 2859만원(11.2%)으로 집계된 바 있다. 지난해 같은 기간과 비교해 역전세 주택의 전세 시세 차액은 줄었지만, 역전세 거래 비중은 11.3%포인트(P) 상승한 것이다.

한 부동산 전문가는 “임대차 2법 만기 시점이 8월에 다가오면서 계약갱신 만료 매물의 경우 그동안의 가격이 반영되며 전셋값이 오를 것”이라며 “특히 아파트 전세 수요는 여전히 많은 반면, 전세 매물은 상대적으로 부족해 전셋값 상승세가 이어질 수밖에 없다”고 했다.

다방 관계자는 “지난해 6월 분석 당시 역전세난이 심화할 것이라고 예상했던 것처럼 올해 서울 지역 연립·다세대 전세 거래에서 역전세 거래 비중이 증가한 것을 확인할 수 있었다”며 “당분간 전세시장에서 아파트 쏠림 현상이 이어질 것으로 보여 비아파트의 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 강조했다.