부동산PF 부실로 실물경제 '찬물'…자금시장 위기 확산 '촉각'

공사 현장 모습.ⓒ뉴시스

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장과 건설사 위험이 올해 PF 리스크를 키우는 원인으로 작용할 수 있다는 분석이 나온다. 정부는 건설사의 구조조정과 지원 방향을 마련하고, 수익성 있는 사업장을 선별하는 등 원활한 공사 진행을 유도하는 정책을 펼쳐야 한다는 제언이다.

12일 자본시장연구원의 '2024년 거시경제 주요 이슈(건설부문 수익성 악화에 따른 부동산PF 위험 점검)' 보고서에 따르면 최근 부동산 PF 수익성 악화의 주요 원인은 개발 비용 상승과 주택가격 하락으로 지목됐다.

고금리와 신용스프레드 확대에 따라 이자 비용이 증가했다. 여기에 더해 공사 비용은 지난 2020~2023년 중 27% 상승한 반면, 부동산 시장 침체로 주택가격은 하락한 상태다.

공사 비용 상승이 대체로 분양가격 상승으로 이어지는 가운데 아파트 가격 상승률이 높은 시기에는 미분양이 축소되지만, 최근과 같이 가격 상승률이 낮은 시기에는 미분양이 증가하는 경향이 나타난다는 것이다.

부동산 PF 수익성이 악화되면서 건축투자 부진 등 실물경기 위축이 우려된다. 책임 준공을 부담한 시공사의 위험 증가가 금융기관과 자금시장 위기로 전이될 가능성에 유의할 필요가 있다는 진단이다.

우선 부동산 PF 수익성이 악화하면서 브릿지론의 본PF 전환이나 기존 PF 사업장의 공사 진행에 어려움이 발생할 가능성이 있다는 우려가 나온다. 지난 2021년부터 누적해 상승한 공사비와 기존 PF 포지션 부담으로 건축 인허가·착공이 급감함에 따라 향후 건설경기가 상당 기간 위축될 가능성도 제기된다.

특히 건설업의 높은 고용 비중을 감안하면 부동산 PF로부터 유발된 건설투자 부진이 소득 하위가구의 고용여건과 소득개선 악화를 이끌 것이란 진단이다. 이에 따라 민간소비의 동반 부진을 초래할 가능성도 배제할 수 없다.

보고서는 "부동산 PF 진행 과정에서 공사를 수행하고 준공을 책임지는 시공사의 부실이 발생할 경우 공사가 완료되지 못하고 중단될 수 있다"며 "이에 따라 해당 개발사업에 대출이나 보증을 제공한 금융기관이 부실해지고, 단기자금시장 위기로 확대될 가능성도 있다"고 짚었다.