전세금 반환 대출 올해만 7조5000억… 역전세난 '후폭풍'

5대銀 4조5000억원...전년比 21%↑

주금공 임차보증금도 2조5000억원

하반기 전세 계약 만료, 부실 '뇌관'

서울의 한 시중은행에 특례보금자리론 상품 현수막이 걸려 있다. ⓒ 연합뉴스

전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 장기화에 따른 전세보증금 반환 대출이 가계대출 부실 뇌관으로 떠올랐다. 가을 이사철을 맞아 전세 수요 위축으로 역전세난은 주춤했지만, 올해 집주인이 전세 보증금을 돌려주기 위해 받은 전세 대출은 7조원을 넘어섰다. 하반기부터 전세 가구 중 대부분 계약 종료 시점이 돌아오는 가운데, 전세금 반환 대출이 급증할 수 있다는 우려다.

27일 금융권에 따르면 올해 1월부터 8월까지 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리・NH농협)과 한국주택금융공사에서 신규로 취급한 전세보증금 반환 대출은 7조 4632억원으로 집계됐다. 같은 기간 5대 은행의 가계대출 순증 규모(11조7215억원)의 절반을 훌쩍 넘는다.

5대 은행이 신규로 취급한 전세보증금 반환대출액은 4조9645억원으로 1년 전 같은 기간보다 21.0%(8607억원) 증가했다. 주금공의 8월 말 기준 특례보금자리론(임차보증금 반환) 유효 신청 금액은 같은 기간 2조4987억원으로, 지난해 전체 공급액(8002억원)의 세 배를 넘어섰다.

임차보증금 반환액이 급증한 것은 특례보금자리론이 금융당국의 규제를 거의 받지 않기 때문이다. 금융당국은 특례보금자리론을 출시하면서 주택 구입 용도는 물론 임차보증금 반환 용도로도 신청할 수 있게 했다. 특히 올해 7월부터 1년 한시적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 풀어줬다.

부동산 거래 비수기인 7~8월에 대출 규제까지 풀려 해당 기간 집주인들의 대출 수요가 집중됐다는 분석이다. 문제는 올해 하반기부터 도래하는 전세 가구들 계약 종료로 전세 반환 대출 급증이 당분간 불가피할 전망이다. 2년 전 부동산 전세 시장이 고점을 찍었는데 현재 전세금은 이보다 낮은 수준이다.

전세가격 회복이 더딜수록 주택담보대출에 포함되는 전세 반환 대출 증가세가 가계 대출을 자극할 수 있다는 염려다. 한국은행이 올해 4월 발표한 자료에 따르면 역전세 계약 가구 중 올해 하반기와 내년 상반기에 계약 만기가 도래하는 비중은 각각 28.3%, 30.8%다. 내년 상반기까지 계약이 만료되는 ‘깡통전세(전세가가 매매가보다 높은 경우)’ 위험 가구 비중은 72.9%에 달한다.

단, 해당 발표는 지난 2020년 인구주택총조사 기준 약 325만건에 달하는 전세 계약수를 고려해 수치를 추정했다. 이를 고려하면 역전세·깡통전세의 비중이 더 늘어날 수 있다.

금융당국도 가계 대출 모니터링 고삐를 죄는 중이다. 당국과 주금공은 전날 특례보금자리론 중 주택가격 6억원 초과 또는 부부합산 연소득 1억원 초과 대상인 일반형 신청접수를 중단시켰다. 부부합산 소득 1억원 이하이거나 주택가격이 6억원 이하인 우대형은 공급 목표 달성과 무관하게 내년 1월까지 운영을 지속할 예정이다.

최근 가계대출의 가파른 증가세 원인 중 하나로 특례보금자리론이 지목되자 신청 속도를 조절하기 위함이다. 지난 8일 기준 특례보금자리론 유효 신청 현황은 ▲신규주택구입 23조 6139억원(62.7%) ▲기존대출상환 11조 4643억원(30.5%) ▲임차보증금 반환 2조 5700억원(6.8%)이다. 유형별로는 ▲우대형 21조 4965억원(61.0%) ▲일반형 16조 1517억원(42.9%)을 차지했다.