규제 푼 분양시장 ‘숨통’…‘쏠림현상’은 심화

정부는 서울 강남 3구와 용산 등 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 전격 해제했다.ⓒ데일리안

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역과 분양가상한제 적용지역에서 해제되면서 올해는 지난해와 달리 분양시장에서 수요자의 참여가 활발해질 것이란 전망이 나온다.

다만 전문가들은 일부 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수도 있다고 우려했다.

9일 부동산업계에 따르면 정부는 서울 강남 3구와 용산 등 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 전격 해제했다.

규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화된다.

규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제(분상제) 적용지역이 더불어 감소함과 동시에 해당지역의 분양권 전매제한도 수도권 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화된다. 이에 매각불가 장기화로 인한 환금성 제약에서 자유로워진다.

또 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 2~5년 실거주 의무가 폐지(법 개정 추진)되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다.

특히 중도금대출 보증 분양가 상한기준(현행 12억원)과 특별공급 배정 분양가 상한기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출과 특별공급이 가능해진다. 처분조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지될 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있다”고 말했다.

그러면서 “기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적”이라고 덧붙였다.

또 무순위 청약의 당해지역 거주요건 폐지에 이어 유주택자도 무순위 신청을 허용하면서 자본여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요의 진입도 기대할 만 하다는 평가다.

그는 “다만 이로 인한 큰 폭의 미분양 감소는 한계가 있고, 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차액기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷할 전망”이라고 했다.

김효선 NH농협은행 수석연구위원은 “청약관련 제도에 있어서 전매제한 완화, 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 및 특별공급 분양가 기준을 폐지하고 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무도 폐지해서 1주택자까지 자유롭게 청약시장에 진입할 수 있도록 했다”며 “무순위 청약 자격요건이 이전 해당지역 조건이 없어진 것에 이어서 무주택 요건을 폐지해 타 지역 다주택자도 참여할 수 있도록 수요층을 넓혔다”고 평가했다.