통념 깨진 전세시장 '이상반응'…전세거래 늘고 전세가율 내리고

서울 전셋값 상승세에 거래 1만건 돌파, 전세가율은 64.3%로 되레 내려앉아

전문가들 "전세값 상승기류가 가파른 집값 상승세 쫓아가지 못해 생긴일"

정부의 잇단 규제에도 집값이 오르는 등 서울 매매시장이 불안정한 모습을 보이자 전세시장에도 이상반응이 나타나고 있다.

아파트 전셋값은 꾸준히 오르고 거래도 증가세를 유지하는데, 정작 전세가율(주택매매가격 대비 전세가격의 비율)은 하락하는 기현상이 벌어지고 있다.

일반적으로 집값이 상승하면 전셋값 역시 동반상승해 전세가율이 높아지기 마련이다. 그런데 최근 주택시장에는 이런 통설이 깨지고 있다.

이는 집갑 상승률이 비정상적으로 높기 때문이다. 가을 이사철로 전세값이 상승세를 탔지만 매매값 상승률을 쫓아가지 못하고 있는 것이다.

전문가들은 최근 정부의 잇따른 규제로 부동산 시장의 통념이 깨지고 있다며 곳곳에서 부작용과 기현상이 발생하며 서민둘의 주거불안이 심화되고 있다고 해석하고 있다.

13일 부동산 업계에 따르면 최근 서울 전세시장에 이상기류가 흐르고 있다. 올초만해도 안정세를 보이던 서울 아파트 전셋값이 최근 가파른 상승세를 유지하고 있다.

부동산114가 조사한 아파트 시세 변동률을 보면 서울 전세값은 올초 하락세를 보이다가 7월 들어 마이너스에서 벗어났다.

이어 8월 마지막주와 9월 첫째주에 각각 0.09%, 0.08%씩 올라 높은 상승폭을 나타내고 있다. 지난달 서울 전셋값 누적 상승률은 0.2%에 달한다.

또 전세거래 역시 활발한 편이다. 지난달 서울 아파트 전세거래량은 1만834건에 육박한다. 이는 지난 4월부터 7월까지 9000여건을 유지한 것과 비교하면 거래량이 크게 증가한 것을 확인할 수 있다.

이달 역시 12일 기준 3786건으로 일평균으로 따지면 거래량은 지난달과 비슷한 수준이다.

반면 최근 서울 아파트 전세가율은 하락 추세다. KB국민은행 기준 지난 1월 69.3%였던 서울 전세가율이 지난달엔 64.3%까지 떨어졌다.

특히 강남구는 50.2%로 집계돼 통계 조사가 시작된 지난 2013년 1월(50.1%) 이래 최저치를 기록했다.

이는 사실상 통계 착시에서 비롯된 것으로 보인다. 전셋값은 그대로인데 집값이 가파르게 상승하면서 전세가율을 떨어뜨리는 결과로 이어졌다는 것이다.

게다가 최근 몇 주간 폭등한 집값이 제대로 반영되지 않은 수치여서 전문가들은 이달 전세가율은 더 떨어진 것으로 보고 있다.

실제 9월 첫째 주 서울 아파트 매매값은 평균 0.54% 올라, 전주(0.57%) 대비 상승폭은 소폭 둔화됐지만 여전히 강세를 보였다.

노원(1.00%) 성북(0.95%) 강동(0.92%) 강서(0.77%) 동작(0.75%) 송파(0.71%) 중구(0.71%) 강북(0.69%) 등 강북권 저평가 소형 아파트가 상승세를 견인했다.

수도권에서는 광교(1.37%)가 급등 양상을 나타냈고 과천(0.88%) 광명(0.81%) 의왕(0.52%) 등도 상승세가 두드러졌다

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “부동산 시장의 속설이 빗나가기 시작한 원인은 정부가 인위적으로 시장에 깊숙이 개입해 집값을 조정하려고 한 부작용 때문”이라며 “"앞으로 집값이나 전셋값이 더 오를지 말지도 모르겠다"고 말했다.

전문가들은 정부가 이번 주 추가 대책을 앞두고 있는 것에 회의적이다.

양지영 R&C연구소장은 “정부의 규제가 지나치게 자주 발표돼 시장의 혼란을 가중 시키면서 수요자들의 심리를 불안하게 만들어 올바른 판단을 흐리게 하고 있다”며 “이번 주 예고된 추가대책이 부동산 시장을 바로 잡을 수 있는 묘안이길 기대해 본다”고 말했다.