[하반기 건설부동산①]주택시장 3대 리스크로 위축 불가피…수도권·양극화 심화

대출규제와 입주증가, 금리인상 등 리스크 현실화 전망

청약 지역별, 단지별 명암 달라질 것

올 하반기는 주택시장에 금리인상, 입주물량 증가 등 악재가 현실화될 전망이다. 다만 지역별, 단지별 양극화가 심화됨에 따라 국지적 집값 상승이 나타날 것으로 보인다. 사진은 서울 강변 아파트 전경.(자료사진) ⓒ게티이미지뱅크

올 하반기 주택시장은 대출규제와 입주증가, 금리인상 등 3대 리스크로 위축이 불가피할 전망이다. 특히 주택시장과 청약시장은 수도권과 지방간의 지역별 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다.

분양시장은 당분간 우위지역 중심으로 호조세가 지속되고 규제 강화 및 금리상승 속도에 따라 온도차가 생길 가능성이 높다는 분석이다.

5일 한국건설산업연구원과 부동산114 등에 따르면 하반기 주택경기는 가계부채종합대책과 세제개편 논의 등 하반기 이후 정책적 하방압력이 확대됨에 따라 리스크가 현실화될 가능성이 크다.

부동산 시장 주요 리스크로 입주물량 증가가 가장 먼저 꼽힌다. 업계에 따르면 올 하반기 수도권 입주물량은 지난해와 비교해 50%이상 증가할 것으로 조사됐다.

오피스텔 등 비아파트의 입주는 감소하지만, 전체적으로 주택과 오피스텔의 입주가 전년보다 17.9% 확대한다. 수도권에서 공급은 화성, 수원, 평택 등 경기 남부권에 많다. 시흥, 부천 등 서부권도 공급 증가에 한몫한다. 다만, 서울 아파트 입주는 전년보다 35% 감소한다.

권역별 신규아파트 입주물량.ⓒ 부동산114

게다가 금리인상도 주택시장의 악재로 꼽힌다. 금리가 인상되면 대출을 받아 기존 주택을 사거나 새 아파트 분양에 나섰던 투자자들이 소극적으로 돌아선다.

주택담보대출은 지난 2016년 7월 최저점 이후 상승세로 전환됐다. 실수요뿐 아니라 투자자들이 자금마련에 부담을 느낄 수밖에 없는 상황이다. 규제의 경우 서울은 이미 6.19 부동산 대책으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트 강화됐다.

주택 수요를 줄일 수 있는 규제에 중도금 집단대출 협약은 여전히 어려운 상황이다. 특히 오는 8월 정부의 가계부채 종합대책 발표가 예정돼 있다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “정부의 규제 정책 기조와 입주물량 급증으로 인해 올 하반기부터는 리스크가 현실화될 것”이라며 “저금리기조가 장기화되면서 소비자들이 눈앞으로 다가온 리스크에 둔감해진 것이 가장 위험한 현상”이라고 지적했다.

그는 또 “도시재생 뉴딜에 대한 기대감으로 단독주택을 중심으로 특정 상품의 가격이 상승하고 있으나, 가계부채종합대책, 보유세인상 논의 등 단기적으로는 정책적 하방압력이 적지 않다는 것에 유의해야 한다”고 조언했다.

매매시장은 하반기로 갈수록 수도권과 비수도권간 아파트시장의 지역별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망된다.

수도권은 정부의 6.19 부동산 대책 영향으로 상반기에 비해 주춤할 것으로 예상되지만 제한된 공급량과 수요쏠림 등에 따라 국지적인 가격상승은 불가피할 것으로 보인다.

반면 지방은 과잉공급에 경기침체가 가세해 가격 하방압력이 더욱 거세질 것으로 예상된다. 개발호재 영향으로 가격 상승세를 지속하던 부산, 세종도 DTI 규제로 오름폭이 둔화될 전망이다.

서울과 인접 경기권 지역은 제한적인 상승세를 보이겠지만 수도권 외곽 지역은 전세값 하향조정도 예상된다. 하반기 수도권 입주예정 아파트(12만163가구) 가운데 약 80%(9만4701가구)가 화성, 시흥 등 경기도에 집중되기 때문이다. 세종, 경상권, 충청권 아파트 시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못하고 지속된다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.

2017년 상하반기 분양물량 비교. ⓒ부동산114

청약시장의 경우 지난해 11.3 부동산 대책과 6.19 부동산 대책 발표로 위축된 가운데 단지별, 지역별 청약 양극화가 지속될 것으로 예상된다. 상반기에도 일부 지역은 분양시장이 위축된 모습을 보였지만 서울, 부산, 세종, 평택 고덕신도시 등은 수백 대 1까지 청약경쟁률이 치솟는 등 수요 쏠림 현상이 뚜렷했다.

부동산114에 따르면 올해 하반기 분양물량은 상반기 16만7921가구보다 38% 증가한 23만1514가구가 분양된다. 수도권이 12만8498가구, 지방 10만3016가구 등이다.

특히 하반기 분양 물량은 서울과 경기, 부산에 집중된다. 서울은 4만5017가구로 지난 2001년 하반기(4만599가구) 이후 최대 물량이 쏟아진다.

부산은 2만5963가구로 2002년 상반기(2만3137가구) 이후 최대 물량이 공급된다. 경기의 경우 7만2920가구로 전국에서 가장 많은 분양 물량이 예정돼있다.

이현수 부동산114 연구원은 "수요가 탄탄한 지역은 가수요가 이탈해도 실수요 중심으로 청약자가 몰린다"며 "특히 공급이 부족한 서울에서 대형 건설사들이 공급하는 재건축·재개발 물량에 대한 청약 관심은 여전히 높을 것으로 예상된다"고 말했다.

그는 이어 "분양을 앞둔 서울 재개발·재건축, 과천, 부산 등의 아파트 분양가가 과거에 비해 낮게 책정될 가능성이 있다"며 "인기 지역 아파트에 낮은 분양가가 형성될 경우 실수요자 뿐만 아니라 투자수요까지 겹쳐 청약쏠림 현상이 나타날 것"이라고 덧붙였다.

한편 올 상반기 3.3m²당 평균 분양가격은 1069만원을 나타내 지난해 하반기(1082만원)에 비해 13만 원 낮아졌다. 수도권과 경남, 제주 등지의 평균 분양가격이 낮아지며 분양가 하락을 견인했다. 반면 부산은 여전히 분양가격이 비쌌다.

2017년 지역별 분양예정물량. ⓒ부동산114