지방 미분양 4만가구 넘어…"정부 지원책에도 시장 회복 제한적"

지방 주담대 DSR 3단계 연말까지 유예

LH, 지방 준공 후 미분양 3차 매입

"시장 상황에 따른 결과…정부 개입 한계" 지적도

대구의 한 아파트 단지 모습.ⓒ뉴시스

정부가 지방 미분양 해소를 위해 대출 규제 완화와 공공매입 등 지원책을 잇달아 내놓고 있지만 시장에서는 실효성이 제한적이라는 지적이 제기되고 있다.

지방 미분양은 고금리와 지역 경기 침체뿐 아니라 인구 감소와 일자리 부족 등 구조적 요인이 복합적으로 작용한 결과, 정부의 시장 개입 만으로는 문제를 해결하는데 한계가 있다는 분석이다.

이에 단기 지원책을 넘어 근본적인 주택 수요 진작 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

30일 업계에 따르면 정부는 지방 미분양 문제를 해소하기 위해 다양한 지원책을 선보이고 있다.

최근 금융위원회는 지방 주택담보대출(주담대)의 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 유예 조치를 연말까지 연장하기로 했다.

스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출금리에 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도로, 3단계가 적용되면 규제가 강해져 대출 한도가 줄어들게 된다.

이에 따라 올 연말까지 지방 주담대에는 3단계 스트레스 DSR에 비해 낮은 수준의 스트레스 금리, 기본 적용비율 등이 유지된다.

현재 수도권·규제지역의 주담대에 대해서는 스트레스 금리 3.0%가 적용되고 있으나 지방은 2단계 수준인 0.75%가 적용된다.

한국토지주택공사(LH)를 통한 지방 준공 후 미분양 주택 매입 정책도 이어가고 있다.

이는 지방 미분양 아파트를 사들여 임대주택으로 활용하는 사업으로, 현재까지 1~3차 공고 신청 물량은 1만6674호인 것으로 집계됐다.

1차 공고 후 92호의 계약을 완료했다. 2차 공고는 지난해 12월 말 기준 접수된 2260호 중 1861호에 대해 매매협의를 마쳤으며, 현재 하자보수 등 후속 절차를 진행 중이다. 하자보수가 완료된 단지부터 순차적으로 계약을 체결하고 있다.

3차에서는 총 70건(6953호)이 신청 접수됐다. 접수 물량 중 준공예정 주택은 9건(1349호)이며, 7월 현장조사를 거쳐 8~9월 매입심의 및 감평을 거쳐 연내 매입 절차를 진행할 예정이다.

문제는 이같은 지원책에도 지방 미분양 문제는 좀처럼 해소되지 않고 있다는 점이다.

국토교통부에 따르면 올 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 5179가구에 달하며, 이 가운데 4만 781가구(73%)가 지방에 집중된 것으로 나타났다.

‘악성 미분양’으로 꼽히는 준공 후 미분양의 지방 물량은 2만 5166호로 전체의 85%에 달했다.

여기에 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향 자료에서도 6월 넷째주(22일 기준) 지방 5대 광역시 아파트값은 전주 대비 0.01% 하락했다.

시장에서는 인구 감소와 지역 경기 침체, 일자리 부족, 일부 지역의 공급 과잉 등 구조적인 문제가 겹치면서 지방을 중심으로 미분양이 장기화하고 있다는 평가다.

일각에서는 시장 상황 변화에 따라 가격 조정이나 할인 분양 등을 통해 일정 부분 해소될 수 있는 만큼 정부가 과도하게 시장에 개입하는 것은 바람직하지 않다는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “경기가 좋았을 때는 짓기만 하면 팔렸지만 지금은 그렇지 않다”며 “사업성이 불충분하거나 지역 수요가 충분치 못하거나 해당 지역에 공급 물량이 많은 지역을 중심으로 미분양 발생이 가시화된 것”이라며 “이건 정부가 책임질 사안이 아니다”고 말했다.

이어 “미분양 아파트를 공공이 매입해서 임대한다고 해도 입지와 가격 등에 따라 임대 수요가 다를 가능성이 높다”며 “품질 입지에 대한 기준을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 할 필요가 있다”고 덧붙였다.