“보유만 해도 오른다”…강남3구, 정부 규제에도 상승세 ‘굳건’

규제 학습효과·인플레 속 안전자산 부상

한정된 입지에 제한된 공급…희소성 부각

ⓒ데일리안 배수람 기자

올해 서울 아파트 시장의 상승세가 매서운 가운데 10·15 부동산 대책 발표에도 불구하고 강남3구(서초·강남·송파) 지역에서는 신고가가 속출하며 상승세가 지속되고 있다.

22일 부동산R114에 따르면 지난달 강남3구 아파트 매매가는 강남구 1.58%를 비롯, 송파구(1.30%)와 서초구(1.13%)도 1%대의 상승률을 기록한 것으로 나타났다.

대책 발표 이후 주요 단지에서 신고가도 잇따랐다. 서초구 반포동 '반포 자이' 전용 132㎡는 10월 29일 60억5000만원에 거래되며 최고가를 다시 썼고 강남구 삼성동 '아이파크 삼성' 전용 195㎡ 역시 10월 17일 98억원에 거래돼 신고가를 기록했다.

송파구 신천동 '잠실 르엘' 전용 84㎡ 분양권은 지난 3일 40억원으로 최고가 거래되며 강남권의 강한 매수세를 반영했다.

강남3구는 새로운 대책 이전부터 토지허가거래구역(토허제)으로 지정돼 강력한 규제를 받고 있던 지역이다. 대출한도 축소 외에는 실질적인 변화가 크지 않았던 점과 그간 수차례 부동산 규제의 직접적인 대상이 되면서 “보유만 해도 오른다”는 학습 효과가 자리 잡았다는 분석이다.

여기에 인플레이션과 금융 시장의 변동성이 커지면서 강남 아파트가 안전자산으로 받아 들여지는 분위기도 상승세를 뒷받침하고 있다. 국내 경제·교육·상업의 중심지로 강남권은 늘 견조한 주택 구매 수요가 대기하고 있으나 한정적인 입지와 제한된 공급으로 희소성이 높다.

부동산R114 자료에 따르면 지난 2020년 11월~올 10월까지 지난 5년 동안 강남3구의 아파트 가구당 평균 가격은 서초구가 50% 오른 것을 비롯, 강남(43%)와 송파(34%)도 서울 지역의 평균 상승률(31%)을 웃도는 오름세를 보였다.

반면 상승률이 낮았던 강북구·금천구·노원구 등 하위 5개 평균 상승률은 6.9% 수준에 그친 것으로 나타났다.

공급 부족 역시 강남권 아파트의 가격을 밀어 올리는 핵심 요인으로 꼽힌다. 지난 2021~2025년까지 서울지역에 공급(예정포함)된 일반 분양 물량은 3만7303가구다. 이중 강남3구에 공급된 물량은 4803가구에 그쳤다.

같은 기간 전국에 공급된 90만1614가구 대비 서울 분양 물량은 4%에 불과하다. 강남3구는 이 가운데 0.5%를 차지한다.

분양 열기도 뜨겁다. 지난 2021년부터 현재까지 강남지역에 분양한 12개 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률은 424대 1에 달한다. 10월 대책 발표 이후 강남권 첫 분양 단지였던 ‘반포 래미안 트리니원’의 1순위 청약에는 230가구 모집에 5만4631명의 접수자가 몰리기도 했다.

업계 한 관계자는 “강남3구 지역은 올해 부동산 대책 이전부터 강력한 규제 집중된 지역으로 이에 대한 학습효과와 공급 부족으로 인한 희소성이 결합해 인플레이션 우려 속 자산가들의 피난처로 주목받고 있다”며 “10월 정부 대책 이후에도 신고가가 이어지며 상승세가 지속되는 흐름은 구조적인 요인이 작용한 결과”라고 말했다.

롯데건설이 강남구 청담동 일원에 선보인 ‘청담 르엘’이 입주를 진행 중이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 9개 동, 전용 49~218㎡, 총 1261가구 규모의 대단지다.

삼성물산 건설부문은 서울시 서초구 반포동에 반포아파트 제3주구 주택 재건축 정비사업을 통해 선보이는 ‘반포 래미안 트리니원’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 총 17개 동, 2091가구 규모의 대단지 아파트로 오는 12월 1~4일 정당 계약을 앞두고 있다.

GS건설은 12월 서울시 강남구 역삼동 일원 역삼동(758·은하수·760)주택재건축정비사업을 통해 ‘역삼센트럴자이’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 17층, 4개 동, 총 237가구 규모로 이 중 전용면적 59~122㎡ 87가구를 일반분양으로 공급한다.