"정비사업 숨통"…서울시, 3종 규제철폐·선심의제 시행

높이규제지역 공공기여 완화 등 핀셋 규제완화

선심의제로 사업지연 우려 해소, 사업기간 대폭 단축

서울시가 26일 정비사업 3종 규제철폐안을 담은 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 최종 변경 고시하고 현장에 즉시 시행한다.ⓒ데일리안DB

서울시가 26일 정비사업 3종 규제철폐안을 담은 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 최종 변경 고시하고 현장에 즉시 시행한다. 지난 1~2월 규제철폐 방안 발표 이후 약 5개월 만의 성과로, 사업성이 낮은 지역의 위기를 타개하기 위한 특단의 조치다.

정비사업 규제철폐안은 ▲높이규제지역 공공기여 완화 ▲정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 ▲사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 기준 구체화 등 3가지다.

여기에 재개발 정비계획 입안 전 주민동의율 확보와 관계없이 도시계획위원회 심의를 바로 진행할 수 있는 '선(先)심의제'까지 포함한 '3+1 정비사업 활성화 추가 지원방안'을 시행한다.

우선 '높이규제지역 공공기여 완화'는 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향 시 10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있도록 한다. 그간 높이 제약으로 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지의 재개발이 활성화될 전망이다.

일반지역은 용도지역 1단계 상향 시 일률적으로 종상향 면적의 10%만큼 공공기여를 해야 하지만, 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다.

'높이규제지역 공공기여 완화'는 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향 시 10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있도록 한다.ⓒ서울시

'입체공원 제도'는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기 때문에 건립 가구 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중에서 창의적인 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용될 예정이다.

'역세권 정비사업 준주거 종상향 방안'은 이번 변경고시를 계기로 본격 활성화된다. 역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업이 우선 적용 대상이다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다.

다만, 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할 수 있다.

역세권 정비사업 준주거 종상향 원칙은 기존 2030 기본계획에 포함돼 있었지만, 그간 구체적인 적용 기준이 없어 개발밀도 증가에 따른 주택시장 과열, 기반시설 용량 초과 등 부작용 우려로 실제 적용사례는 거의 없었다.

'입체공원 제도'는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기 때문에 건립 가구 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다.ⓒ서울시

이번 방안은 역세권임에도 사업성이 낮아 소외됐던 지역을 지원하고, 무분별한 개발밀도 증가는 방지해 지역균형발전에 기반한 도심주택공급 확대가 더욱 속도감 있게 이뤄질 것으로 기대된다.

재개발은 '선(先)심의제' 도입으로 정비구역 지정 절차가 최대 6개월가량 단축될 것으로 예상된다. 정비계획(안) 수립이 완료되면 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선했다.

현재 심의절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소는 물론, 향후 신규로 선정되는 후보지 모두에 해당 제도가 적용될 예정이다.

다만, 주민간 찬반 갈등이 있는 경우엔 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.

변경된 기본계획 세부내용은 온라인으로 서울시보, 서울시 누리집, 정비사업 정보몽땅을 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있다.

최진석 서울시 주택실장은 "규제철폐 발표 이후, 신속하게 행정절차를 이행한 이번 규제혁신은 정비사업의 동력을 확보하고 지역 균형발전을 위한 전환점이 될 것"이라며 "자치구 실무자 교육과 주민 대상 홍보를 통해 3종 방안이 신속히 적용돼 더 많은 정비구역 현장에서 체감 효과를 극대화할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 말했다.